什么是楼市新常态？今年5月以来，习近平总书记提出关于中国经济要适应“新常态”这一重要表述，引发了各界的高度关注，越来越多的人用这一概念来分析和解释中国经济。所谓“新常态”，就是不同以往、相对稳定的状态，意味着中国经济在经历30多年高速增长后，迎来经济增速换挡期，从高速增长期向中高速平稳增长期切换。作为宏观经济重要支柱的房地产业，经过十多年黄金时代的快速发展，随着经济增长阶段的根本性转换，也无可避免地换档回落。 我们说楼市步入新常态，是因为整个房地产市场已出现转折性的重大变化。目前中国经济处在三个时期的夹缝中——结构调整阵痛期、政策转变消化期以及经济增速换挡期。三期叠加肯定会改变房地产业的生存环境，无法使增长像过去那样毫无阻碍。前些年全国房价总体性持续上涨的局面已被打破，中国楼市高歌猛进的“黄金十年”宣告结束，房地产投资、交易量及房价增速均将进入平缓状态。十多年来房价之所以节节攀高，多少个“国×条”都刹不下来，主要原因是供不应求，经过多年的沉淀积聚，如今才发现市场已由供不应求转为供大于求。即便“金九银 在中国经济处于下行的经济增速换档期和结构调整阵痛期，房地产业的生存环境已经发生重大变化，实施多年的限价、限购、限贷政策已快走到了尽头。限价不用说了，8月份70个大中城市新房价格68个下降，早已无所谓“限”；46个限购城市迄今只剩下北上广深及三亚；就连呼声最高要求松绑的限贷，也开始出现全面的松动。这表明，限这限那的行政调控不是新常态，逐步取消“三限”（取消限价、限购和松绑限贷），才是楼市的新常态。新常态下的房地产业，以市场化手段调节市场将成为主流，对市场强行干预的政策会逐步退出舞台。房价总体上涨态势正在发生变化，未来房价或涨或跌的波动将成为常态化下的重要特征。房价阶段性有起有落，不同城市、不同区域价格拉开差距，购房者对不同地段的房子有更多的价格选择余地，这是常态化的表现。尤其惠州由于库存量大，前段大多数房企在市场不景气的条件下，都只能走降价促销、以价换量这一条路，房贷新政出台后，楼市因购房人群增加，开发商有了讨价还价的余地，少数地段好、配套好的优质楼盘适当酝酿提价也属正常。但必须明确，房贷松绑的目的是鼓励和支持大家买房，救量不救价，增加国民消费，减少宏观经济下行的压力。如果房企盲目涨价，势必适得其反。无论如何，进入新常态下的房地产业，必须把去库存当作一项主宰楼市沉浮和未来发展的一项重大的阶段性任务。 认清楼市的新常态，有一点是至关重要的，就是宏观经济增速和房地产业适度下行，既是经济发展到一定程度周期性调整的需要，也是事关中央坚决贯彻和统筹处理好“稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险”五个方面的关系的必然选择。李克强总理不久前表示，经济政策中“耐力和后劲”与速度同样重要，强调中国为什么避免采取包括利用货币政策帮助实现增长目标在内的刺激措施。迄今为止中国在经济增长和结构性改革之间寻求平衡的做法是正确的。在工业生产和房地产投资放缓之际，决策者正把注意力放在就业上。央行行长周小川近日在华盛顿向国际货币基金组织（IMF）做报告时重申，在经济增长平稳和通胀“温和”的情况下，需要实行“审慎的”货币政策。中国经济的增长势头放缓被认为是积极的而非令人恐慌的。各国央行行长们和IMF官员与北京达成一致：中国这个世界第二大经济体的经济放缓是有益的，没有必要实行进一步的货币宽松。温和的增长将更加具有可持续性，将给中国和亚洲都带来好处。专家们纷纷指出，目前中国经济正处于提质增效的过程中，应避免再次将过多的政策资源集中到房地产行业，避免中国经济再次被房地产“绑架”。这无疑是十分正确的，值得我们领悟。 步入新常态，适应新常态，是宏观经济和房地产业发展大势对开发商提出的要求。不妨直言，惠州不少房企尤其中小房企，往往缺乏对宏观经济和政策大势的认识，在企业发展战略思考上缺少定力而容易跟风摇摆，看不清自身企业发展的方向和必须采取的对策，以致陷入楼市的发展误区而难以自拔，值得我们警觉与反思。关注政策变化和市场走势无疑是成功的开发商必备的基本功之一。在新常态化的楼市环境中，开发商应当比任何时候都更加关注政策大势的变化，量力而行决定企业的进退策略。在此前提下，房企无疑应把更多精力放在做好产品的类别上来，以更多的优质产品来适应变化了的市场。专家认为，当前房地产市场投资总体偏弱，但绝不能盲目增加需求，要学会用加减法，对首套房以及与首套房相关的改善性住房应该是“加法”，对房地产投资不合理部分应做“减法”。 常言道，“登高视野远，坐井观天小”，应为我们开发商所记取。
|
