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■取消限购是为了增加购房者，松绑限贷是为了全面提高消费能力。此次政策调整的关键，是改善型住房需求成为消费增长巨大动力，这是迄今为止最具力度的信贷扶持。仅首套房已经不够提振经济，所以央行以各种方式将信贷进一步向二套房甚至是三套房倾斜

■房贷新政救市力度比较大，尤其是对改善性购房的刺激更为明显，这实质就是鼓励大家买房，包括投资者购买第N套住房还可享受到首套房的贷款优惠，全国将可增加至少30%的可购房人群，成交量触底反弹或许可期

■央行房贷松绑准备已久，货币宽松空间其实比想象的要大，只是箭在弦上，控而不发。整体看房地产投资与价格总的仍相对坚挺，只是从前几年高点有所回落，松绑毕竟是对抗风险凸显的房地产市场其破坏力的最后守护者。当房地产下行有可能拖累中国经济的关键时刻，央行看准时机才果断出手救市

■房地产市场主要存在两种泡沫，大城市的“价格泡沫”和三四线城市的“数量泡沫”，最大的症结不再是房价过高而是库存过大。房贷新政的全面松绑对楼市提振程度如何，还得看购房者的入市程度，看房地产收益预期是否上升

（一）房贷新政力度超出业界预期，是对此前信贷政策的全面松绑，有可能促使楼市止跌回升，四季度有望逐步回暖

在全国楼市整体下行，“金九银十”传统旺季销售失色的关键时刻，业界所期待的房贷新政终于有了实质性松动。9月30日，央行和银监会联合发布《关于进一步做好金融服务工作的通知》，将实行“认贷不认房”的政策，首套房首付30%，最低可执行7折利率，二套房贷还清按首套房贷，此外，在已取消限购的城市，三套及以上住房可申请住房贷款。银行还会加大房企融资的支持力度，扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房企在银行间债券市场发行债务融资工具，积极稳妥开展房地产投资信托基金试点。

此次央行和银监会新政的实施，政策力度超出业界预期，基本上是对此前信贷政策的全面松绑，对提振市场信心意义非常大。专家们普遍认为，新政是符合市场大势的，特别是考虑到目前楼市供大于求、有效需求得不到充分释放，已经面临严峻的下行压力，新政无异于给市场加了一把火，打了一针强心剂。8月份70个大中城市住房价格环比下降68个，持平1个，仅1个城市上涨。业界指出，政策的出台有可能促使楼市止跌，拉动楼市成交，四季度有望逐步回暖。

近十多年来，信贷一直是业内人士及普通购房者判断市场的最重要的信号。取消限购是为了增加购房者，松绑限贷是为了全面提高消费能力。此前政策规定家庭购买第二套住房需支付不低于所购房屋价格60%的首付款，同时贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，使得改善型需求的购房能力大大降低，且目前“认房不认贷”的首套房认定政策，还导致有贷款历史而名下无房的居民被认定为二套房，一些改善型需求被误伤。此次政策调整最关键的，是改善型住房需求成为消费增长提供巨大的动力，这是迄今为止最具力度的信贷扶持。中国房地产研究会副会长顾云昌在接受中国房地产报专访时指出，仅首套房已经不够提振经济，所以央行以各种方式将信贷进一步向二套房甚至是三套房倾斜，这是惠民生、促消费的正确调整方向。

专家学者纷纷畅谈房贷新政对改善民生的积极意义。交通银行首席经济学家连平谈到，国家大力鼓励和支持消费发展，2013年我国人均GDP约6767美元，其中占比最大的消费支出为住房消费，我国居民的住房消费观念使得这一格局在较长时期内不会改变。财经专栏作家叶檀也表示，房贷新政的救市力度比较大，尤其是对改善性购房的刺激更为明显，这实质就是鼓励大家买房，包括投资者购买第N套住房还可享受到首套房贷款优惠。人民日报解读房贷松绑则明确指出，全国将可增加至少30%的可购房人群，成交量触底反弹或许可期。

（二）此次松绑与2008年4万亿大放水不同，鼓励和支持银行业合理配置信贷资源，避免中国经济再次被房地产“绑架”

专家们注意到，房贷新政出台微妙的时间点，正值“4万亿”即将到期之时。选择这个时间点抛出新政，表明房贷新政旨在一箭双雕，既可救楼市也可拯救部分银行。如同叶檀所分析，4万亿年底到期，这时候放开融资在时间点上能接上，否则到年底银行就成了最大的坏账户了。据了解，叶檀曾对国资委新闻处发表的“4万亿没有一分钱进楼市”的论调进行了批驳，指出央企投入房地产开发的资金难逃来自于4万亿政府投资的嫌疑。这表明，此次央行房贷松绑，是准备已久的，货币宽松空间其实比想象的要大，限购政策取消并不能治本，关键在信贷松绑。央行吸取过往经验，只是箭在弦上，控而不发。

为什么我们迟迟看不到货币政策的全面放松呢？一方面，银行从自身规避风险考虑，在今年一季度大幅度地减少了对房地产行业开发和消费两个方面的贷款。银行越来越关注理财，充当中介人，把优质客户吸引过来，给予更高的存款利息，同时用更高的贷款利息吸引那些在正常情况下拿不到贷款的企业与个人。另一方面，房价虽然随经济下行而下跌，但整体看房地产的投资与价格总的仍相对坚挺，只是从前几年的高点有所回落，而货币政策需要为这个虚假繁荣的市场及其潜在的风险做出准备，松绑毕竟是对抗风险凸显的房地产市场其破坏力的最后守护者。而当房地产下行有可能拖累中国经济的关键时刻，央行看准时机才果断出手救市。

仔细分析不难发现，此次信贷松绑与2008年4万亿大放水不同。那时靠增发货币来对抗和冲消美国次贷危机的全球化影响，结束因经济结构失衡，大部分资金通过地方政府的投资管道，实际上都流入因房价飙升回报率高的房地产领域，以致造成房地产业的超常发展。而此次信贷政策松绑，主要是鼓励和支持银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。要求银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房企开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。同时，扩大市场化的融资渠道，支持符合条件的房企在银行间债券市场发行债务融资工具，创新金融业务，积极稳妥开展房地产投资信托资金试点。这些措施概括起来说，就是通过银行业对房地产的金融改革和配置信贷资源，为房企融资寻找新的资金来源，而不是靠2008年大规模增发货币来解决问题，体现了市场化配置资源的改革思路，将房贷自主权交还给商业银行。专家指出，目前中国经济正处于提质增效的过程中，应避免再次将过多的政策资源集中到房地产行业，避免中国经济再次被房地产“绑架”。

（三）房地产市场处于底部运行，限贷逐步松绑需要时间，库存去化压力巨大，新政对楼市提振程度尚不可过于乐观

此次房贷新政对地方政府、居民、房企、银行四方面全方位支持，对改变市场的供求状况无疑是极大的推动，有可能会使得楼市调整期提前结束，正在下行探底的房地产业或会触底反弹回暖。但会否再有前几年的辉煌，业界人士大多持否定态度。顾云昌认为，“三期叠加”下楼市年内难有根本性好转，目前中国经济处在三个时期的夹缝之中——结构调整阵痛期、政策转变消化期以及经济增速换档期，三期叠加肯定会改变房地产业的生存环境，无法使增长像过去那样毫无阻碍。加上金融改革探索创新需要时间来推进，而商业银行自主决定房贷利率，出于自身利益考虑，普遍对执行7折利率积极性不高，致使政策迟迟难以落地。目前房贷政策的利好，更多地表现在心理预期的层面上，没有利率降低等政策措施及时跟进，市场回暖必然受到影响。

专家们进一步指出，库存量大也是妨碍市场回暖的一大因素。从供应情况看，“金九银十”传统旺季来临，房企纷纷加大推盘力度，上市量激增，甚至“井喷”，但并没能转化为销售飙升业绩，库存量反而进一步增大，去化周期延长，运营压力增加。今年以来，“人等房”变成了“房等人”，政府任务也从“压房价”变为“去库存”。有机构做过统计，假设从今年开始不再新建任何商品住宅，现在的存量也至少需要五年的时间才能被市场消化。即使城市现存人口也要购置、升级住房，新增供应也几倍于实际需求。目前中国房地产市场主要存在两种泡沫，即大城市的“价格泡沫”和三四线城市的“数量泡沫”，最大的症结不再是房价过高而是库存过大。专家分析，总体来说，房地产业在经济中的地位仍然不可代替，未来只能说通过结构调整，房地产业对国民经济贡献度会相对减少，但基于我国人口总量和新型城镇化推进速度，房地产业的投资比重、对消费的拉动和行业的带动的重量级作用，就算不是国民经济的最主要的支柱产业，也始终是中流砥柱。

由此可见，房贷新政的全面松绑，对提振萎缩下行的房地产市场是无可置疑的。但提振程度如何，还得看购房者的入市程度，看房地产收益预期是否上升。如果属于投资性需求，进入市场取决于投资性收益。换句话来，提振楼市的难题不仅要创造刚性需求和改善性需求，还要创造投资性需求，如同叶檀所言，让中国百万个财富在百万美元以上的家庭，源源不断地把钱砸到房地产市场，使房地产成为家庭最重要的投资品种，才可消化巨大的并且还在不断增加的库存量。不过，叶檀同时表示，在房产税政策出来之前，新政对楼市的提振程度，尚无法下定论。她认为，房贷新政肯定会刺激楼市，但是楼市的未来状况取决于房产税政策，这块政策还未出台，多套房拥有者肯定有所担心，因为无法去判断未来的收益情况。除非宣布房产税10年内不征收，或大幅压低房贷利率，舍此别无他途。