【导读】

中国房地产市场正在经历着一次转折性的变化。十多年来，作为固定资产投资的重头戏，支撑钢铁水泥等行业的基础产业和地方财政的重要来源，房地产早就不是单一的行业概念，其在国民经济中的特殊地位使其成为经济增长重要推动力的同时，也成为产能过剩和经济结构失衡等诸多矛盾的交汇点。本轮非政策因素导致的市场降温，表层直接原因是信贷收紧和供需结构变化，深层次原因则是中国经济对房地产的依赖度已达到极限，中国居民住房消费能力已接近透支，而房地产作为投资工具和家庭资产保值增值的吸引力正在改革中逐渐下降。

房地产持续下滑将是未来两年中国经济面临的最大风险。楼市下滑造成的库存激增已引起中央高度重视。住建部头一回针对供需、成交量和稳定市场措施等情况紧急调研，并未对分类调控、房价和差异化信贷描述过多，集中考虑如何提升成交量与消化供应过剩问题。国际权威评级机构穆迪近日宣布，把中国房地产业展望从稳定调整为负面，预计未来12个月内随着库存上升、流动性减弱，中国住宅类房地产销售的增长将会大幅放缓。这决非危言耸听。有专家直言，内地楼市客观上是存在崩盘风险的，如果把它看成不存在反而会出现，重视避免它反倒有机会。那种从数字上简单推算每年城镇化常住人口增加2000万，可以增加1000万套住宅需求的逻辑，是经不起进城农民实际购买力和迁居落户意愿等实际可能的推敲的。

本期个别条文稍长，整理时难以割舍，内容充实深刻，分析得条清理晰，值得品味领悟。

新华社称中国楼市告别绑架GDP时代整体发展思路发生变化

对于中国楼市而言，正在发生变化的却远远不止几十个代表城市的商品房价格。国家统计局公布了前4个月房地产市场运行的各项数据，被视为判断房地产业发展状况的各项核心指标——开发投资增速、新开工面积、成交量、到位资金数量、国房景气指数等等，几乎全线回落。毋庸置疑，中国的房地产市场正在经历着一次转折性的变化。这些变化背后的原因很多：比如从去年四季度开始不断发酵的“房贷荒”；二三线城市积累的过多的无法消化的库存；楼市转向后市场预期转变带来的观望。然而，与这些技术性的分析相比，形成这种状态的根源则在于房地产市场在国民经济中所处的独特地位。长期以来，作为固定资产投资的重头戏，作为支撑钢铁、水泥等行业的基础产业，作为地方财政重要来源，房地产业早已不是单一的行业概念。正是这种独特的地位，使其在成为经济增长重要推动力的同时，也成为产能过剩、经济结构失衡等诸多矛盾的交汇点。对房地产行业的调控，已超越了对一个行业的政策指引，而成为立足于转变整个中国经济发展方式和产业结构的重要着眼点之一。本轮楼市非政策因素导致的市场降温，表面上看直接原因在于信贷的收紧，供需结构的变化。究其根源则是中国经济整体发展思路的变化。在坚定的抑制产能过剩，转变发展方式的宏观调控思路下，中央对于经济增速的整体回落体现出相当的定力。同样，中央对作为GDP重要助推器的房地产市场降温也体现出足够的容忍度。尽管房地产行业依旧将会扮演国民经济重要支柱产业的角色，但曾经单纯的以房地产为抓手、为杠杆、为救命稻草的经济增长方式正在也应当成为历史。

国务院没有新的楼市调控政策各地可因地制宜维护楼市稳定

住建部多位人士确认，除北上广深之外，其它城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。近期北上广深市场也有剧烈调整，他们正在观察研究，但发文确认限购放开的可能性不大。对此，住建部法规司副司长徐宗威接受采访时表示，目前国务院并没有新的楼市调控政策。全国制定统一调控政策不利于房地产发展，各地可根据自己实际、结合中央宏观政策，制定符合当地实际的政策维护市场稳定。由于各地楼市情况和市场需求不同，如果再制定统一调控政策，反而不利于楼市发展。另据有关人士透露，以往，市限购政策由住建部起草，最终往往是由国务院办公厅名义下发，但截至目前为止，国务院办公厅也并没有收到相关文件草案。

住建部摸底多地楼市库存激增部分三四线城市好于二线城市

据《经济参考报》报道，楼市下滑、库存激增已引起中央关注。近期住建部多个调研组分赴各地实地调研楼市真实情况，以研判楼市趋势。此次调研主要针对供需、成交量、银行信贷、稳定市场措施等情况，并未对分类调控、差异化信贷描述更多。调研结果显示，原本认为三四线城市会更糟一些，但部分三四线城市的情况要好于杭州、贵阳、沈阳等二线城市。此次中央方面决心较大，并不是想出手行政干预，而是排除舆论干扰，彻底了解楼市真实情况，更希望市场能自我调整。此前我国多轮调控均因保增长而中断，此次要避免重走老路，将泡沫再次放大，引发更大风险。中原地产市场总监张大伟认为，地方政府不是不能承受房价下降，而是担心降幅过大，给经济带来较大的震动，而在目前将更加重视成交量能不能提升，令政府头疼的是如何消化供应过剩问题。由于多年供应过剩的积累，重点城市库存急剧上升。重点监测的35个重点城市中，住宅供大于求的城市超过8成。值得注意的是，库存高企不再局限于二三线城市，一线城市也逐步深陷其中。北京库存期房住宅和现房住宅时隔一年多，再次回到7万套以上，达近13个月新高。市场后市不宜过度乐观，房地产市场的下行风险剧增。

叶檀谈如何看穆迪把中国房地产业展望从稳定调整为负面

国际权威评级机构穆迪近日宣布，把中国房地产业展望从稳定调整为负面。预计未来12个月内随着库存上升、流动性减弱，中国住宅类房地产销售的增长将会大幅放缓。对此央视特约评论员叶檀表示：穆迪是世界知名的评级机构，不能说它的结论是错误的，但它显然不太懂得中国房地产的特殊情况和中国特色，而它的评级直接影响到中国房地产企业的融资成本，所以我们对穆迪的评级给予特殊的关注。现在的关键问题是，我们的货币政策能不能对房地产出现一个比较大的调整。中国的融资渠道、房地产的融资渠道是不是会增加。房地产市场的融资以前靠银行，然后到境外去贷款融资，因为它的贷款利率非常低，然后它发展了一些房地产信托。房地产融资的成本整体来说比较高，很多都到了15%以上，成本如此之高是因为它的房价上涨得更快，所以能够覆盖它的融资成本。现在出现了一个逆转的趋势。如果说房地产的融资成本继续维持在15%的高位，而房地产的价格又降下来了，如下降5%左右，那显然不能覆盖融资成本。一些房地产企业就会面临资金流断裂的风险，而大型房企会主动降低它的建设速度。这些都是我们必须密切关注的动向。

瑞银称房地产成中国经济最大风险但下滑在可控范围内

新华社发文称，瑞银发布《中国经济透视》研究报告指出，房地产持续大幅下滑将是未来两年中国经济面临的最大下行风险。围绕着中国房地产泡沫问题进行的深入研究发现，在经历了2012年下半年和2013年的强劲反弹之后，中国房地产正面临拐点。过去十年间，住房供给增长一直快于内在需求，而支撑投资性需求的诸多因素正在消退，许多城市库存高企，尽管政府仍有能力和意愿去缓和房地产下行带来的冲击，包括加大基础设施投资、放松房地产调控，但房地产大幅下滑导致2015年GDP增速滑坡的风险已不容忽视。瑞银认为，房地产下滑持续时间更长、幅度更大的风险已有所提高。与此同时，随着金融领域改革和资本账户进一步开放，再加上房价持续低迷，房地产作为投资工具的吸引力正逐渐下降。考虑到房地产在经济中的关键地位，决策层几乎肯定会采取措施缓和房地产下行的影响，包括放松目前的房地产调控政策、加快保障房建设、加快取消三四线城市的户籍限制、加大基础设施投入，以及最后一招——全面放松货币及信贷政策。鉴于政府仍有能力和意愿去缓和房地产下行，瑞银行预测房地产下滑将被限制在可控范围内。

中国经济对房地产依赖度已达极限房价6个月内加速下跌

第一财经日报载文认为，从全国范围看，造成房价下跌的最直接原因，是供需关系发生了变化。全国住房库存由2012年底的3.47亿平方米增加到了4月末的5.27亿平方米，而且仍在攀升。原因在于2012年以来新一轮价格泡沫的刺激，2013年全国土地出让金同比大幅增加57%，出让面积增加超过10%。这些地开发的楼盘在2014年陆续上市。与此同时，中国居民住宅消费能力已接近透支。供求关系逆转的背后，是中国经济对于房地产的依赖度已达极限。交银国际的一项研究表明，房地产价格上涨与中国货币供应量密切相关，货币供应量走势领先约2~3个季度。在12个月的滚动基础上，现时逾60%的新广义货币供应量流入商品房销售。这个比率实际上已处于历史最高水平，十分惊人。现在的挑战是，随着货币供应量处于接近历史低点且不易扩张，加上大部分新增货币供应量已被配置到商品房销售中，目前市场根本没有充裕资金进一步推高房价——这些钱主要是通过人民币升值吸引热钱投机而从海外借来的。此外，监管层将对“影子银行”挥出最重一击——10万亿元银行非标融资或将回表，房地产资金输血管面临断裂风险。综合以上因素，中国楼市泡沫已从“价格最后上冲成交量下降”阶段，进入了“成交量急剧萎缩价格出现拐点”阶段，即将进入“成交量低迷价格大幅下跌”阶段。按照国际经验，从成交量大幅下降到价格快速下跌，一般约有6个月时间。

渣打银行称今年中国房地产投资增长将显著下降约为13%

在渣打银行分析师看来，中国房地产业恐怕还将继续低迷下去。近日渣打银行发布研究报告预测，今年全年房地产投资将呈下降趋势。未来几个月的形势将更加严峻。而2014年对于房地产行业而言，将是艰难的一年。报告显示4月份楼市已经出现颓势，住宅新开工面积同比下降18.1%，这将造成下半年投资增长放缓；4月份房屋成交量也同比下降了15.7%。报告认为，当前房地产下行较前几轮更加严重。开发商对现金流进一步收紧的抗压程度、潜在购房者对开发商降价的反应、支持政策能否出台等具有不确定性，楼市下行时间仍是未知数。渣打预计今年住宅地产投资增长约为13%，较去年的20%显著下降，而房屋库存状况将继续影响房价。

新华社称不能妖魔化房地产要汲取美国次贷危机教训

从美国到日本，从香港到阿联酋迪拜，房地产泡沫破灭给经济带来的伤痛至今仍未完全消除。溯本求源，偏离了经济规律的房地产业逃脱不了泡沫破灭的宿命。对中国而言，既不能“妖魔化”房地产业，也要汲取他国教训以防误入歧途。尊重经济规律，对症下药，房地产市场才能健康发展。2001年前后，美国经济遭遇网络泡沫破裂，美联储采取持续降息的金融政策以刺激经济。从2001年1月3日到2003年6月25日，美联储13次降息，使联邦基金利率——即银行间隔夜拆借利率——降至1%，为40年来最低点，且一直保持到2004年6月30日。利率大幅下降大大刺激了住房消费。由于金融支持力度较大，低利率、低首付等政策造成购房人支付能力短期内大幅提高，从而使美国住房交易量和房价出现空前上升，泡沫快速积累。美联储从2004年6月30日到2006年6月30日的两年内连续17次加息，利率水平总计上升4.25个百分点。利率大幅上调成为美国次贷危机爆发的直接诱因，并随之出现房地产销售量骤然下降和房价大幅下跌，并由此引发金融危机。从高杠杆到与金融衍生品结合，实体经济的房地产业在美国高度金融化。历经数年，遭受重创的美国房地产业才渐渐复苏。回归住房市场的基本属性是一大启示。

陈淮称房价与城市人口增长相关房地产将迎来全新黄金十年

原建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮来南京分析2014楼市走势。认为城市房价的高低与否与该城市人口是否增长息息相关。房价问题实质是城市规模问题。当城市人口不断增加，城市规模不断扩大，房屋将向城市外围扩张，这样的扩张最后导致的结果就是房子越中心越稀缺，越稀缺就越珍贵。2014年国家对于房地产的宏观调控会维持在一定的度内，不会过多干预，两会政府工作报告中更多提到的是住房保障工作。必须明确，房地产不仅是过去十年的政策主导，下一个十年中国楼市的发展仍然是市场的主导。中国房地产将迎来下一个全新的黄金十年，这一个十年也是优胜劣汰的十年，楼市分化会加剧。

秦虹称今年房地产市场到了高基数低增长阶段只会窄幅波动

如何看待当前房地产量价趋冷态势？住建部政策研究中心主任秦虹认为，商品房销售面积和销售额两个指标的确都出现了负增长，但从绝对值来看，今年前4个月全国商品房销售面积的总量仅仅低于去年同期，而高于去年之前任何一年的同期。房地产市场已经到了高基数低增长的阶段。今年房地产市场价格只会窄幅波动，而不是断崖式暴跌。经过十几年的快速发展，当前住房市场的主要矛盾已经从数量上的绝对短缺，转变为结构不平衡。在新形势下，再采取"一刀切"的调控政策已不现实，及时进行优化调整十分必要。地方政府在进行调控时应依据不同城市的供求关系把握住房用地的供应节奏。在人口增长快的特大城市，增加住房建设用地的供给；在人口增长缓慢的地方，调整开发节奏减少供给。住房市场应该以人的需求核心而不是以城市的建筑为核心。对于当前房地产市场出现的趋冷趋势，秦虹认为，房地产市场既然是市场，涨跌起伏变化都是不可避免的，这是市场正常的规律。房地产市场适当价格的回调，有利于行业的持续发展。

率先提出下半场领军人物郁亮称市场对下半场理解过于悲观

万科集团总裁郁亮表示，中国房地产行业轻松赚钱的黄金时代已经终结。不过，楼市下半场对企业能力的考验会更加全面，优秀企业并不会缺少成长空间。在经历了去年的成交大幅回升后，今年以来国内房地产市场销售有所放缓，市场对后续走势的判断也随之出现分化。作为业内率先提出“下半场”概念的领军人物，郁亮表示尽管下半场已成行业共识，但目前市场上对这一概念的一些理解过于悲观。中国房地产行业目前的集中度明显低于发达国家成熟阶段，未来的客户需求和以前相比会有很大的区别，而移动互联网时代企业也需要加倍善待客户。万科未来将按照“好产品、好服务、好邻居”的总体思路，在产品性能、服务内容和社区氛围上做出努力，不断超越行业目前的范围和水准，始终保持行业领跑者的地位。万科有信心在行业发生根本性变化之前完成公司的转型。

巴曙松秦虹谈楼市面临新变化未来属多元化有创新性模式房企

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，房地产市场调整的趋势已经比较明朗，这种调整过程中出现了一定程度的供大于求，必然带来一定程度的波动。这种波动应该是常态，它能促进市场重新整合，提升市场品质。对于未来房地产市场发生新的变化，住建部政研中心主任秦虹认为，将体现在三个方面。首先，行业高速增长的时代已经过去了，但不能将行业的增速调整看作市场的终结。其次，我国现在的房地产市场是以新房交易为主，新房交易大幅增长时期即将过去，将逐渐向以存量房交易为主过渡。二手房(房源、代理、租房)将可以满足90%的住房需求。此外，以住房开发为主的投资阶段将会过去，非住宅市场未来也将面临新的发展阶段。根据我国房地产市场将进入“高基数低增长”阶段的判断，面对市场的变化，房地产行业的创新至关重要。创新的主体是企业。过去在中国房地产爆发式增长的过程中，我们忽略了创新或者是品质以及差异化的发展，大家干一样的事，做一样的活，赚一样的钱。对于今后的房地产企业而言，只有坚持多元化和创新，才能有更大的发展空间。未来属于多元化和有创新性模式的开发企业。

施永青称内地房地产泡沫远比香港严重客观上存在崩盘风险

经历过香港楼市多次大调整的中原集团创始人施永青，对内地楼市正面临的风险直言不讳。内地楼市客观上是存在崩盘的风险的，如果把它看成不存在，反而会出现，大家重视，去避免它崩盘，那还有机会。不是出乎意料，而是意料之中。内地房地产的泡沫远比香港严重，香港楼市甚至可以说没有泡沫。房地产的泡沫主要有三个类型，一是过度建设，二是过度借贷，三是价格过高，这三种泡沫内地楼市全有。过度建设最严重是在二三线城市，这些城市的过度建设比世界上大部分地方都要严重。一般情况下过度建设有两个阶段，一个阶段是，建的房子超越了本地人的有效需求能力，建的房子不是一般人买得起的，这个还比较容易解决，开发商亏一点降价就解决问题。但是，内地二三线城市的过度建设，是一个超越人口需求的过度建设，就是便宜一点也没有人买，因为城市里面根本没有这么多人，未来可能两三代人都无法消化这些库存。那就很难解决了，你投入的资金就困死了，租也租不出，卖也卖不出。现在内地银根紧缩，不是中央把存款准备金抽走，是原来在市场上流转的资金自己套死了。所以，不能够掉以轻心，现在其实是一个很关键的时点。现在是救也救不了多少，就是让它产生的危害不要太大。

尹中立称城镇化难解房地产困局住房实际有效需求十分有限

中国社科院金融所研究员尹中立著文认为，面对2014年房地产市场突如其来的变局，坚持看多的判断中有一理由似乎十分充分，即城镇化人口比例才刚刚超过50%，距离70%还需要十多年的时间。未来还有大量的农民工进城，但这些农民工与城市的房地产市场不存在太大的关系，希望农民工进城来消化城市大量的房地产存货也不现实。从国家统计局公布的农民工监测报告看，农民工居住方式大多数是通过非市场化的手段获得，独立租赁的占18.2%，务工地购房的只占0.9%。农民工在城镇打工主要通过单位宿舍及工地工棚来解决居住的问题。从收入水平考虑，只有城镇户籍人口才有购买住房的能力。在城镇人口的增长中，户籍人口每年增加约220万，按照每套住房居住2个人计算，由城镇常住人口增长所创造的住房需求约为每年100万套左右。城镇化人口当中很大一部分是将城镇范围扩展到郊区或周边乡镇，将乡村从行政上纳入城市范围，而这些地区的原有住宅并不需要全部拆除重建。另外，城镇常住人口中的流动人口无法参与到城镇住房市场。虽然放松三四线城市的户籍政策可能会吸引一些农村户籍人口购买城镇住房，但流动人口购房的最大障碍不是户籍政策而是收入和社会保障。如果简单地从总量上推算，每年城镇常住人口增加2000多万，可以新增约1000万套的住房需求，但只要认真分析一下新增城镇人口的来源及他们的收入水平，住房的实际有效需求十分有限。

温州资金僵局引发新一轮倒闭潮金改作用难以发挥

经济参考报记者前往温州调研获悉，温州企业倒闭潮仍在延续，并且今年在整体经济状况下行的背景下，外贸需求疲软，致使温州这样一个出口导向型小企业居多的地区首当其冲。与此同时，银行对企业抽贷、停贷现象日益突出。互保联保所引发的企业资金链断裂非常突出。九成担保公司都已经倒闭了。温州担保公司早已不再做房产抵押业务了，而是做过桥贷款。在担保链中，无论担保资金还是出借资金大部分来自民间借贷，一旦资金链断裂，破产倒闭，由此可以想象在民间借贷市场中的波及面之广。对于温州目前的危机，金改作用难以发挥。据了解，在金改后成立的民间借贷登记中心，资金成本下降，资金供给较多，但是符合借款条件的很少，备案操作难度大。为了化解银企之间的债务矛盾，浙江省政府也多次出面要求银行不停贷、不抽贷，同时，也默许各个行业协会去做转贷基金，解决小企业融资问题。温州企业主要以中小民营企业为主，但中国银行体系以大中银行为主，这就致使温州的银行体系与企业的民营模式不匹配，温州的小微企业依靠大中型银行融资是不现实的。在近期宏观经济形势疲软与银行不良资产积压严重的双重作用下，企业融资难问题更加无法得到根本性解决。

南都报指推进不动产登记意义深远能否成反腐利器？

万众瞩目的《不动产登记条例》尚未出台，但一直在追踪该条例的记者已经在5月底从国土资源部手中拿到准备上报国务院的文稿。不动产信息登记信息管理基础平台将与官员财产申报信息等系统并轨，官员瞒报登记资产信息将被“刹车”，“依法以人查房”已被写进《条例》，全国不动产登记信息管理实行互通互享更是“板上钉钉”。公众舆论对于《条例》出台与反腐之间产生密切联想，这并不令人意外。在楼市高歌猛进十多年后的今年，腐败官员们的大量产业都集中在“房子”上；而另一方面，官员财产公开又一直缺乏实质性的政策进展，所以，不动产的登记政策也就成为很多人心目中的反腐利器。但事实上，这可能仅仅是舆论的一厢情愿。原因首先在于，《条例》目前还只是上报国务院，具体出台恐怕要延至今年年底；再者登记是一步，但联网又是另一步，从此前的消息来看，全国住房信息联网将要迟至2020年才建成，距今尚有近6年时间；反腐最终依靠的还是监察部门的强势出击，不动产的登记仅仅是一种信息备案。当然，正如很多人所分析的，《条例》的出台将为未来房产税的推行做出铺垫。房产税目前尚处于试点状态，未来的全面铺开只是时间问题。而税收能力作为国家能力的重要内容，掌握最基础的房产信息，自然是征收房产税的前提所在。目前，地产税与房产税混沌不清，要解决这一弊病，就必须进行不动产登记。需要指出的是，《条例》中“以人查房”的规定，对于震慑腐败官员，兴许可以起到一定的作用。