【导读】

本期言论风标，集中介绍多位知名的经济学家对房地产形势的研判。这些具有社会责任感的专家学者无不明确指出，楼市既不可能如前十年一路飙升，也不会如同看空者说的处在崩溃边缘，分化是未来中国楼市的基本趋势，这种分化既包括房价在不同城市的分化，也包括房地产商的分化。前些年房地产及相关产业投资及其间接消费，占全国GDP的比重高达四分之一，这本身就是非健康、非理性发展的结果。这个行业有其自身规律性，在目前整个货币收紧、经济减速、房子供应过多的情况下，一些地方出现房价向下调整很正常，不要因为某些地方房价刚出现调整，就喊着要崩盘了。

近期部分城市相继通过松绑行政调控措施，或采取部分刺激政策，意在激活日渐转淡的楼市。这种做法体现了分类调控的政策导向。但在当前经济社会环境下，退出行政调控措施或推出刺激政策，也无法阻挡楼市调整的回落态势，不会有效激发太大的住房需求。但从另一层面讲，住房限购措施只是我国住房持有环节不健全的一个替代性管理措施，各地推行楼市“微刺激”，实质是行政措施逐步退出的必经过程。考虑到住房限购措施对市场心理的巨大影响，若在房价继续上涨时期贸然松绑或退出，只会加剧市场上涨压力。只有在楼市见顶回落、调整态势基本确立时，才有可能打开行政调控措施退出的时间窗口。因此，不宜过度解读部分城市松绑政策，更不能简单地将其与“救市”联系在一起。

专家们提醒，房地产一头连着经济，一头连着民生，既要防止在稳增长中对房地产的过度依赖，又要防止房地产较快下滑对经济的伤害。尽管当前房地产的增速放缓在情理之中，但市场观望情绪增加，所以要在保持定力的同时，密切关注市场的变化，在调控方式、节奏上做适当的预调和微调，防止房地产风险的积累。

童悦仲：中国楼市不会整体走向"拐点" ，降价只是局部

中国房地产研究会名誉副会长童悦仲访谈时表示，造成开发商降价促销的原因很多，但是局部地区的降价并不意味着中国楼市会整体走向“拐点”。现在部分城市有一些项目开始降价，有的是因为过去定位过高，房价已经涨到超出了人们的承受能力；此外在前几轮房价快速上涨，很多开发商集中投资，造成供应量过大，库存一时难以消化，再加上银行持续收紧信贷，开发商融资比较困难，且融资成本很高，出现资金链紧张，出于企业本身的考虑，需要降价促销。而在多地楼盘放低身段降价入市的过程中，楼市拐点论也再次甚嚣尘上。童悦仲认为总体来看，中国楼市不会像美国，美国是金融引起的系统性的风险，在中国不存在这个情况。在他看来，房地产市场不会是统一的市场，所以有升有降，有所谓“冰火两重天”。看空中国楼市的言论或多或少会加重购房者的观望情绪，从而进一步抑制需求，这也给开发商造成很大压力，使得部分开发商出于自身需要采取降价策略。　

朱中一：房地产供大于求城市可放宽或取消限购

中国房地产业协会副会长朱中一出席“证券时报专家委员会2014年春季论坛”时表示，当前房地产市场处于增速换挡期、结构调整期、政策完善期“三期叠加”的关键时期，要促进房地产市场平稳健康发展，必须保持定力，争取主动。建议在供明显大于求的城市，可以考虑放宽或取消限购措施。一季度房地产市场呈现三个特点：增速放缓、分化加大和房价趋稳。朱中一指出，考虑到房地产一头连着经济，一头连着民生，既要防止在稳增长中对房地产的过度依赖，又要防止房地产较快下滑对经济的伤害。尽管当前房地产的增速放缓在情理之中，但市场的观望情绪增加，部分居民买涨不买跌的心态明显，所以，要在保持定力（即按照十八届三中全会确定的改革方案、时间表与路线图推进改革）的同时，密切关注市场的变化，在调控的方式、节奏上做适当的预调和微调，防止房地产风险的积累。

马光远：中国房价单边暴涨的历史已经结束

目前，一线城市房价出现松动迹象，二线城市房价明显松动，一些住房存量比较多的三、四线城市房价出现了下降，已经是不争的事实。而且值得注意的是，这次房价出现变化完全是市场调节、市场机制发挥作用的结果。这里应该很明确界定一下，什么叫拐点？什么叫转折点？是从暴涨走向平稳的转折点还是从暴涨走向暴跌的转折点，还是说整个房地产的预期的一个转折点，对这样的转折点不界定的话就会出现很多的争议。如果真的有转折点的话，这个转折点我界定有两个，第一个是中国房价单边上涨的历史已经结束。第二暴涨的历史也已经结束。但我们不能界定说目前房价出现了崩盘，出现了暴跌，我觉得这种说法本身跟目前的数据应该不相符合的。

贾康：全面崩溃说是危言耸听，房价总体还会上扬

近日，财政部财政科学研究所所长贾康在接受采访时指出，楼市全面崩溃的说法是危言耸听。正常的市场是要允许价格波动的，应该体现出一定的市场风险。不能因为现在一些具体的下调案例，就说房价会普遍大跳水，出现断崖式的崩盘局面。城镇化是房价长期上涨的推手，中国城镇化实际上完成不到40%，在今后几十年的高速增长期里，还会有几亿人进城居住，这决定了城市中心区域房价长期上涨的趋势，房价在相当长时期内总体上还会表现为一条上扬曲线。中国不同于美国和日本，如果中国现阶段就出现楼市崩溃这种极端情况，则中国很可能会跃进中等收入陷阱，贫富分化加剧，直接影响民生，而且很可能使经济问题政治化，进入乱局。对于解决房价问题，政府决策层已经有了新的调控思路，即政府和市场各司其职。我们目前在宏观调控层面应说是实行“双轨统筹”框架，一个是保障轨，一个是市场轨。

易宪容：以投资为主导，住房市场周期性调整已开始

中国社科院金融研究所研究员易宪容指出，中国住房市场的周期性调整已经开始。很多购房者进入市场的原因在于预期购买后能够以更高的价格卖出，而这种预期又取决于金融条件，如利率高低、融资杠杆率大小、信贷获得容易程度等。如果金融条件对投资者有利，投资者将预期有更多人来接盘，从而使更多的投资需求涌现。但如果投资者预期房价下跌，那么需求就可能下降。在以投资为主导的住房市场，只要金融条件变化，住房市场的预期就会逆转，也就意味着周期性调整开始了。2013年以来，无论是互联网金融爆炸式的增长，还是影子银行的泛滥，都在改变国内金融市场的资金流向及价格水平。比如，互联网金融爆炸式增长使大量银行存款流出，减少了银行体系的可贷资金，推高了银行贷款的价格。这使得银行不得不收缩住房按揭贷款。在这种情况下，完全依赖于银行杠杆率的住房需求也出现缩减。国内住房市场的价格上涨已持续了十几年了，一旦市场预期出现逆转，银行对住房市场贷款会更加谨慎。

李稻葵：不同意房地产崩盘说，确实正现转折

网上很多人说我在写文章说中国房地产正在大崩盘，那个不是我的文章，我也不同意那个观点。我认为中国房地产确实正在出现转折，从过去高歌猛进转到温和增长，甚至是局部的缓和下降，但不是崩盘。清华大学教授李稻葵9日在杭州举行的“清华EMBA名师管理论坛”上说，出现转折的原因主要是因为房地产在过去十年的发展，已经超出了百姓的生活需要以及实体经济所能支撑的限度，所以需要出现一定的调整。房地产市场在进入缓和期，但我不同意房地产崩盘的观点，因为中国在买房子的大部分家庭是付清了或者是付了很高的首付，不会恐慌性抛售，这跟美国经济完全不一样。中国房地产市场最有可能的趋势是销售量下降，价格缓慢调整。

樊纲：中国楼市不会崩盘，拐点4年前已现

著名经济学家樊纲表示，目前房地产市场到了一个调整阶段，房地产泡沫将逐步破裂，且将持续一段时间，尽管不会崩盘，但房价不可能跟之前一直往上涨，部分城市房价今年还将出现回落。楼市拐点在4年前已经出现。中国从2010年开始退出刺激政策，国家推出限购等一系列调控政策，与之前刺激政策相比，国家借助行政手段进行“反周期”性质的干预从而调控过热的房地产经济，实际上就意味着楼市拐点的到来。先前过热的经济增长，使得房地产市场出现产能过剩而存在泡沫，不过因为国家及时采取措施调控影响，眼下部分城市房价回落调整，但是并没有出现暴跌的情况，全国多数城市也都比较稳定，全国整体房地产经济处于可控状态，可以说中国房地产经济已经或正在实现“软着陆”，所以也就谈不上硬着陆或崩盘了。

尹中立：楼市的走势是分化而不是崩溃

知名经济学家尹中立认为，楼市的未来趋势既不可能如前十年一路飙升，也不会是崩溃，分化是未来中国楼市的基本趋势，这种分化既包括房价在不同城市的分化，也包括房地产商的分化。这种分化有扩大趋势，但房价出现全盘大拐点的可能性微乎其微。事实上，目前恰好是中国楼市软着陆的最好时机。之前的强刺激政策导致房价过快增长，在某些城市形成了泡沫，泡沫的挤掉应当在保持大盘稳定的情况下稳步推进。某种程度上，房地产市场的去泡沫化正给中国经济转型升级提供了机会。在“让市场起决定性作用”的大方向指导下，通过分化，让房地产市场软着陆，让中国经济顺利转型升级，这应当是未来的方向。

人民日报：楼市走向关乎国计民生，让房价回归理性

安居才能乐业。在所生活的城市有一个属于自己的房子，是每个人最简单朴实的愿望。但是十多年来，随着房地产市场的蓬勃发展，房价也一路飙升，尤其是一二线城市居高不下的房价，让人们离买房的梦想越来越远。如今，暴涨数年的房价在部分城市已经开始出现下降，甚至北上广深等一线城市楼市价格也出现了松动迹象，在买涨不买跌的心理作用下，市场出现了观望情绪。在楼市各种传言满天飞的时候，为了告诉读者楼市走势的真相，稳定市场信心，有网友评论，希望房价下降，更希望能回归理性。全国楼市单边上涨的格局今后或将结束。未来一、二线和三、四线城市之间楼市分化的特征将更为明显。当前房价出现下降是房地产市场正常合理的回归，不会出现大涨大跌，更不存在楼市崩盘的可能。

数据下行，中国仍要坚持房地产调控方向不动摇

前些年，全国房地产投资和相关行业投资及其间接消费开支，占ＧＤＰ的比重曾高达约四分之一，而这本身就是非健康、非理性发展的体现。房地产业俨然成了许多地方短期刺激经济增长的主工具，投资依赖与资本狂欢的“兴奋剂”，如黑洞般吞噬了过多的流动性，相当程度上给房地产以外的更广泛实体经济造成了资本进入的困难。在房地产的“疯狂岁月”里，中国城市住宅价格与居民收入比大大超过了国际公认的３到６倍的合理区间，一些东部城市甚至达到了十几倍、几十倍。畸高房价过度侵蚀了居民收入，超前透支了居民消费，令“橄榄形社会”的腰难以快速挺起。可以说，中国的经济结构、社会结构都受到其不良影响。如果不继续坚持房地产调控的既定大方向，那么就会给未来的中国发展埋下更大的隐患。中国政府握有促进房地产市场持续健康发展的一揽子政策工具组合，但它们不会包括推出新的宽松货币政策、新的宽松土地政策和新的无限制购买政策。健康的房地产业应该有完善的市场体系，有适合国情的住房保障制度，能满足不同收入家庭的住房需要，做到“总量平衡、结构合理、价格稳定”。观察中国的房地产业发展，也应置身于全面深化改革的大战略、大格局之中。

丁远：未来5到10年楼市将总体萧条

中欧国际工商学院教授丁远在接受采访时表示，未来5到10年，中国房地产行业会进入萧条期。过去十几年的房价上涨，来自三个因素的叠加：首先，中国有大量年轻人口进入工作、生育阶段，产生了大量买房的需求；第二，人口高峰又伴随着人类历史上最大的城市化进程；第三，内地政府拷贝了香港的“招拍挂”模式，导致地方政府对推高房价有巨大的动力。中国经过几十年的发展，以上这些因素或多或少都出现了变化。首先人口结构趋向老龄化，而一旦国家进入老龄化，楼市的供求关系就会出现本质性的变化。其次，由于户籍制度和农民工等因素，中国事实上已经达到了很高的城市化水平，只是这样的城市化是低质量的。第三，政府的“土地财政”已经走到极限，可卖的土地越来越少，未来“土地财政”模式必然要从卖地转化为征收房产税，而房产税恰恰又会给楼市“捅上一刀”。

专家：崩盘的可能性小，房价再涨20年也不可能

马光远：关于中国房价未来的走势，有两种观点我完全不同意：第一是所谓的今年或者这两年房地产会出现崩盘。我觉得这是一个概率非常低的事件。第二个是说房价还能涨十年、二十年。这两种观点都是无稽之谈。对于目前的楼市，一定要理性看待。目前出现的调整究竟是什么因素导致的？是因为这个行业自身的规律，比如说去年涨得太猛，比如说有些地方房子太多，自然会调整。在目前整个货币收紧、经济减速、房子供应已经过多的情况下，很多地方出现房价的调整是比较正常的，而不是因为出现了特殊情况，房价才出现了调整。整个房地产如果正常的话，价格肯定是有涨有跌的，而且会成为一个常态，所以我们一定要冷静，不要因为某些地方房价刚刚出现调整，就喊着说要崩盘了。

项峥：部分城市松绑楼市不是救市，不宜过度解读

近期南宁、无锡、宁波、铜陵等城市相继通过松绑行政控制措施，或采取部分刺激政策，意在激活日渐转淡的楼市。预期未来还将有一些城市会加入所谓楼市“微刺激”的阵营。应该看到，根据各地楼市演化调整政策，防止楼市急剧回落影响到宏观经济金融稳定，体现了分类调控的政策导向。即使如此，在当前经济社会环境下，退出行政控制措施或推出刺激政策也无法阻挡楼市调整回落趋势。目前看，所谓楼市的“微刺激”政策，并不会有效激发楼市需求。一是房价对普通居民收入的偏离度已经达到临界值。二是住房投资收益率已跌破可承受范围。目前住房租赁市场的投资收益率大约在2%左右，比存款基准利率低大约1.5个百分点。三是货币供应继续大幅放水的可能性几乎为零。但从另一个方面说，所谓楼市“微刺激”政策，也是行政控制措施逐步退出的必经过程。进一步说，住房限购措施只是我国住房持有环节税收不健全阶段的一个替代性管理措施，最终是要退出历史舞台的。考虑到住房限购措施对市场心理的巨大影响，若在房价继续上涨时期贸然松绑或退出，只会加剧市场上涨压力。只有在楼市见顶回落、调整趋势基本确立之时，才有可能打开行政控制措施退出的时间窗口。因此，不宜过度解读部分城市的松绑政策，更不能简单地将其与“救市”联系在一起。

钟伟：房价下行不可避免，地方政府承受最大压力

在2014年发展战略转型和市场创新的房地产峰会上，北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，目前房价将不可避免下滑，而2014年全年的房地产市场调整压力异常严峻，今年房地产向下调整，承受最大压力的不是银行和房地产信托，不是购房者，甚至不是开发商，而是地方政府。因为地方政府吃土地财政已经很多年了，在去年的地方财政收入中，有五万亿靠中央政府给地方的，有四万亿是跟卖地和土地相关的，剩下的四万亿是地方的税收。放松限购限贷对房地产市场扭转和短期的供需有一定帮助，但不能完全的改变房地产下行的趋势。住建部政策研究中心主任秦虹也认为，整个行业的高速增长时代已经过去，以新房交易为主的时期即将过去，而以住宅开发为绝对主体的阶段也将过去。整体房地产政策走势以稳定为主，市场窄幅波动。

李稻葵：房地产行业的秋天来了，而不是冬天

日前经济学家李稻葵在对当前楼市整体降温发表观点时表示，“房地产行业的秋天来了”。对于外界有观点认为房地产行业的拐点到了，李稻葵给出了肯定回答。他说，房地产行业的确进入了一个转折点，将进入秋天。说法一出，很多网友发问：秋天来了，冬天还会远吗？李稻葵回应：中国房地产行业不会出现美国2007年、2008年那样大规模的下降，最主要的原因是现在已经有房子、持有房产的这部分家庭不会像美国金融危机之前那样被迫抛售，所以整个房地产行业将进入秋天，而不是冬天。

潘石屹：资金链断裂的房企数目会日增

近日潘石屹在公司股东会表示，对今年中国住宅市场表现感到担忧，以刚出台的不动产登记政策为例，将会使楼主抛售来历不明及资金链切断的房屋，令供应量增加，从而必然令楼价下行。他还预期，今年底房产税将会推出，对楼市来说为不利消息。内地房企资金链断裂个案近日常发生。相信未来资金链断裂的房企数目会日增。潘石屹称，内地房价及地价太高，与楼市的发展及人民的生活水平出现脱节。中央控制楼价措施未停，如上述提到会推出不动产登记政策，此有助增加住宅供应量；房产税亦不利楼市，但对于房产税的税率，他则未做预测。

美专家称中国不会经历美式房产危机

美国智库彼得森国际经济研究所高级研究员罗迪12日说，房地产市场放缓将给中国经济增长带来风险，但中国不会经历类似美国的房地产危机。中国楼市的金融特征不同于西方发达国家，中国家庭购房首付比例较高，杠杆率相对较低，不存在美国次贷危机前的低门槛甚至零首付购房的情况。中国家庭总体负债占国内生产总值的比重尽管上升了一些，但仍处于较低水平。从中国的实际情况来看，即使房价出现一定程度的持续下跌，中国也不会出现大批已购房屋价值低于未偿贷款额度的情况或急于抛售的现象。房地产市场与中国整体经济联系紧密，中国领导层愿意接受增速放缓，以实现经济更持续和平衡的发展，这样的决心令人鼓舞。

花旗：中国需大规模松绑，楼市应对需求断崖

中国住房市场总价值高达130-160万亿人民币，如果出现剧烈调整，后果将非常严重。花旗分析师在报告中指出：我们认为房地产已经到了一个关键点，与2008年和2011年不同，除了信贷收紧、限购政策和平均房价预期的变化，这一次房地产市场的降温还受到多种新的因素影响，比如经济放缓、人民币贬值、反腐运动、购买力流出到海外等等。我们认为单单是地方政府的微调政策不足以缓冲潜在的市场调整，需要政府出台大规模的放松政策，6-7月可能是最后机会，可以采取的政策包括放松一些大型城市的限购、放松首付和抵押贷款利率、减少媒体负面报道等。全国性的住房成交量见顶将出现在2015年(而不是2014年)，原因是政府仍可能采取强力宽松措施来恢复购房者的兴趣和成交量。

外媒称普京望引入中国资金投于房地产等领域

5月12日，彭博新闻社援引俄罗斯两名匿名官员消息，普京政府正在计划取消以往对中国投资的非正式限制，以刺激俄罗斯经济。普京希望将中国资金引入房地产、基础设施和天然气资源中。该项举措发生在欧美制裁下俄罗斯经济可能面临衰退的背景下。报道援引欧洲央行上周谈话称，乌克兰危机爆发以来，俄罗斯实际的资本外流规模估计已经达到2220亿美元，比俄罗斯自己承认的数字高出4倍。国际货币基金组织已将其2014年经济增长预期下调至0.2%。标普也将俄罗斯主权信用评级下调至BBB-，距垃圾级仅一步之遥。连俄罗斯官员自己也多次公开承认，俄罗斯经济或将在下半年陷入衰退。而中国是俄罗斯的第二大贸易伙伴，仅次于德国，2012年双方的贸易额高达956亿美元。普京表示，俄罗斯将会大力发展与中国的关系，两国的合作将是影响国际新格局的重要因素。

银监会严控房地产类信贷风险，设定风险警戒线

银监会近日召开2014年第一季度经济金融形势分析会，会上明确了今年商业银行要防范化解包括地方政府融资平台债务、房地产领域信贷、非标债权业务这三大领域的风险。对房地产信贷，银监会要求强化房地产开发企业和土地储备贷款风险防范，加强经营性物业贷款风险管理和房地产信贷风险分区域管理。要继续严格执行国家房地产调控政策和差别化住房信贷政策。另外，针对与房地产抵押密切相关的融资，比如平台贷款，银监会要求坚持短期应对措施和长效机制相结合，缓释地方政府融资平台债务风险。控制信贷总量，化解到期风险，优化贷款结构，增加有效资产抵押，并视情况加大贷款清收力度，建立预警体系，科学设定风险“警戒线”。