主持人：钟逸人（市民协顾问、《惠州房地产》月刊顾问）

（1）问：最近网上风传“任潘之争”，“任潘之争”是怎么回事？我们应该如何看待这些极端的争论？

答：越是在楼市前景不明朗、消费者和开发商处于“僵持”的阶段，舆论场的声音也就越复杂。近几个月来，房地产市场降温，关于楼市走向格外牵动人心。专家学者和开发商众说纷纭，甚至针锋对麦芒，说法绝然相反。如开发商看多派任志强说，“未来十年房价还会再涨”，支持者表示下一个十年房地产将迎来“全新的黄金十年”。看空派潘石屹则认为，中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。

事实上，当前楼市正步入调整期，看多与看空的极端言论都不靠谱。任志强的主要理据，认为中国城市化率只有40%，离发达国家70%还相差甚远，因而楼市今后十年还会大发展，房价还会上涨，说楼市泡沫为时尚早。任志强从理论概念上所作的推理和演绎，完全脱离实际情况的复杂性。十八大三中全会总结了前几年城镇化见物不见人的教训，造城运动使得三四线城市开发量过大，库存量急剧增加，给楼市健康发展造成极为不利的影响，怎么可能不出现泡沫而对经济健康发展带来极大的负面效应呢？如果简单地从总量上推算，每年城镇常住人口增加2000多万，可以新增约1000万套的住房需求，但只要认真分析一下新增城镇人口的来源及他们的收入水平，住房的实际有效需求十分有限。不从实际条件是否进城后的住房购买力，本身就是一种形而上的观点。

潘石屹称任志强整天把百分比挂在嘴上是“瞎掰”。但他自己提出的“冰山论”，认为中国房地产很快撞到冰山，房价将大跌，也就是整个行业将崩盘，同样是经不起推敲的。上海易居房地产研究院副院长杨红旭就以《船撞冰山论吓唬谁？》为题发微博表示：潘石屹依靠的论据严重不足，思考的逻辑混乱不堪。市场是否大跌，既要看外部的经济与政策环境，比如GDP增幅、货币供应、信贷松紧、调控政策；又要看行业内部指标，比如成交变化、存贷变数、供求关系、房价收入比、住宅饱和度等。中国楼市“船毁人亡”，没那么容易。更有观点认为潘石屹此举不过是开发商进入吓唬阶段，目的是求政府救市。

很显然，像任志强、潘石屹这样的行业领军人物，他们对楼市的判断有自身的逻辑体系，但也与其行业立场有关。比如任志强，多数时候都选择维护行业利益，当房地产进入量价下行的时候，一再站出来为行业撑腰打气。所不同的是，多位行业大佬公开表示对后市不看好，“任大炮”这一次几乎成了孤独的“斗士”。万科集团主席王石就公开宣称，“中国楼市存在泡沫，非常危险，如果破灭后果非常严重。”万科总裁郁亮也表示，“从提示风险的角度，我认为，房地产行业已经进入下半场，企业对于可能存在的市场风险要有充分的认识，积极应对是必要的。”

当然，一些极端化言论容易引人关注，也可能因为迎合了某些群体的心理期望，因此被舆论放大，关键的问题在于被传播者自己如何去看待。我们必须提高自己的辨别能力，善于应对舆论场的复杂、多元的声音。对于这些似是而非带有蛊惑煽动性的言论，最好的办法是加强对楼市的全面了解，才能不被那些不靠谱的极端言论所左右，才能防止被忽悠。

（2）问：房地产市场已经告别疯狂，到达价量增长放缓乃至调整转折点，市场客局已经改变，说房地产进入深度调整期，应怎么理解？

近一两个月来，除了“任潘之争”对楼市的舆情有所忽悠外，有关看空与看多两派的极端争论，已在全行业理性认识逐步回归面前日渐止息。中国房地产市场已经告别疯狂，到达价量增长放缓乃至调整的转折点。据中国指数研究院最新报告显示，今年5月中国百城新建住宅平均价格环比上月下跌0.32%，这是2012年6月以来百城房价首次环比下跌，在此之前百城住宅均价已经连续环比上涨23个月。其中下跌城市超过一半以上，说明全国性房价下跌大趋势已经形成。更值得重视的是，十大城市有八个城市房价环比下跌。具有风向标意义的十大城市房价走低，说明高房价大势已去，而百城房价两年来首次环比下跌，说明全国性房价转折点或已确立。

当前中国房地产市场的格局已经改变。著名经济学家、前央行货币委员会委员李稻葵，提出三大基本因素支持这一判断。首先是金融市场的大格局已发生改变。今天的金融市场，由于金融改革启动等因素影响，已经出现对储户比较有利的局面。与过去银行存款只能获得2%－3%的年利率相比，今天收益率在5%以上的理财产品层出不穷，明显高过2.5%左右的通胀率，也高于2%－3%的租金回报率。持有现金所获得的回报大大提高，而且风险较低，已经使得不少投资者的偏好发生了变化，由过去买房保值，转变为更倾向于持有现金。二是城市居民的住房需求已经逐步得到满足，同以前急需改善住房的情况完全不同，中国居民如今的资产结构已经过多地倾向于住房。据有关方面粗略统计，目前全国的居民资产约为150万亿，其中100万亿为住房资产（与此相关的另一数据是，中国的平均住房自有率接近90%），约40万亿属于居民存款，这部分存款目前能获得比较高的回报，剩下的10万亿左右则是债券和股票，由于当前证券市场持续低迷，这部分资产配置比较稳定，不会骤增骤减。根据这一分析，城市居民不大可能在短期内将自己的资产配置到住房里去。三是支持城市住房需求不会大幅上涨的因素是，目前已经在城市生活却没有获得城市户籍的外来工以及等待进城的农村居民，购买力相对有限。综上因素，当前房地产市场已经呈现出价量放缓的新格局。

房地产市场进入深度调整的显著特点之一，是因城因地出现明显市场分化，部分城市特别是三四线城市出现较大程度的供大于求，必然带来量价交易的波动。这种波动应该看成是常态，表明行业高速增长的时代已经过去，但不能把增速调整和价格适度下行看成是市场的终结。住建部政策研究中心主任秦虹认为，我国房地产市场已经进入“高基数低增长”阶段。经过十几年的快速发展，住房市场主要矛盾已经从数量上的绝对短缺转变为结构不平衡。新房交易大幅增长时代行将过去，逐渐向以存量房交易为主过渡。专家学者纷纷指出，房地产市场虽然进入深度调整期，但刚性需求并没有过去，商品房时代并没有过去。

对于目前的“房价下行”，有学者谈到，实际是房地产市场大多数指标仍处于增长状态，尽管整体增速在下降，但这并不能简单地归结为负增长。如同广州房价5月网签量跌22%，但价涨25.6%。具有三线城市风向标意义的惠州，近两个月房价总体有所下降，但中心区房价实际还在涨，下来为了摆脱库存量过大而销量萎缩的不利状况，有越来越多的楼盘放低姿态推出力度较大的优惠，而且随着市场进入盘整，自住型、改善型需求的入市比例会有所增多，有可能达到八、九成以上。因此，要客观认识房地产市场出现的新变化，不要把问题无限扩大乃至妖魔化。