问：光耀集团是惠州本土企业，入围过全国百强房企，其资金链断裂到底是怎么回事？问题出在什么地方，有何教训？

钟逸人（市民协顾问、《惠州房地产》月刊顾问）：

近日全国多家媒体报道称，总部迁往深圳的惠州光耀集团，在惠多个楼盘项目因资金链问题逾期无法交房，部分房产已经暗中抵押给工程建筑商和材料供应商，有些物业则被法院查封，还被列入全国失信被执行人名单中，主要是资金链出了问题。在当下宏观经济下行，信贷资金趋紧的房地产大环境中，资金链有可能断裂无法正常运作的房企，无疑格外引人关注，何况2010年销售金额突破40个亿，公司先后评为中国房地产百强企业。

光耀集团董事长郭耀名坦言，光耀的确存在资金紧张问题。目前，公司在惠州的少数楼盘存在延迟交楼的情况，公司已经协调多方资源，加快施工进度，确保业主利益。光耀做了很多努力，为了项目复工，对马克住区施工作出极大牺牲的退让，包括代资补息，利息补到1.8分，在工程补助方面，正常情况下是补1000万元，结果补了2000万。翡丽港项目，为了顺利完工，光耀用2.2亿元的物业，以及荷兰水乡六、七期未开工的地块来抵工程款，但尽管如此，这项目目前尚未全面复工，光耀和施工方还在谈判。郭耀名通过媒体报道提出，目前光耀资产还有90亿元，都是有形的资产，包括土地储备和在建项目。如果银行支持，不至于资不抵债。只要找到3－5个亿，光耀就能缓过来，光耀还是有信心渡过这个冬天。郭耀名在接受媒体采访时明确表示，只要让项目全面复工，愿意接受收购。

也许惠州本土房企生来就比较保守，唯独起步较晚的光耀一家从2003年组建伊始，就决心要走规模化道路冲出惠州。郭耀名说，如果当时不走规模化，呆在惠州本地不出来，将来更加没有机会走出去，那么多品牌房企在进驻惠州，本土房价很难竞争得过。当时的想法只有快速走出来，快速实现规模化，甚至上市，才有机会在这个行业立于不败之地。正是这个“快速实现规模化”的指导思想，使光耀不择手段地借债，盲目扩张全国。光耀的“快速发展”和“规模化扩张”，从一开始确实取得很大的成功。源于郭耀名的经营理念比较超前，集合了一支有开拓能力和进取精神的班子，有一支善于与时俱进的销售团队，把项目做得时尚而有特色。惠州最先开创山水之城由“看水时代”迈向“亲水时代”的宜区生活，就是光耀。郭耀名说过一句非常到位的话：“建房子不难，难的是造家园”，倡议“发展商应做行业资源与生活资源的整合者”，这在当时是一个重要的开发理念，道出荷兰水乡引领惠州人居潮流的成功秘诀。至今人们对光耀眼在惠州本土企业中树立的早期先行榜样赞不绝口。

光耀出的问题在中后期。主要走规模化扩张战略失误。如同郭耀名自己承认，“扩张时机欠佳，速度太快，摊子一下子铺得太大，加上政策变化，运气不好，当然也有操作层的失误，导致一些问题。”这或许就是问题症结所在。而实际上，所谓“政策变化，运气不好”都是托词，07年至08年，美国次贷危机逼近，并非规模化扩张时机，而且，作为惠州本土企业，光耀也没有特殊背景和人脉关系，此时一味追求高速发展，实际上危机四伏。记得房协会长开会时，就有人议论“光耀是天马行空，走在钢丝上，随时有可能掉下来”，早就担心其前景堪忧。

问题更大的还在于最近这几年，光耀为了快速实现规模化，不择手段走寻求上市的路子，曾两次尝试重组上市，结果都折戟而归。一次是11年祈望通过收购新都酒店借壳上市，3年投了10个亿，但收购完后，因光耀的房地产背景，政策不支持重组。第二次企图通过收购矿业来重组上市，花了2亿元在湖南买了两个矿井，不想矿业随之走下坡路，导致第二次重组失败。光耀的钱打了水漂。光耀的资金链由此绷紧，在市场下行的大环境中房子不好卖，更是雪上加霜。于是资金链危机暴露无遗。如今，说实话，光耀除非被收购，恐怕很难走出困境。别的不说，光耀眼仅这两三年民间借贷就占了其融资规模三分之一以上，借高利贷15亿元，利息高达十几亿元。古人云，“思所以危则安矣，思所以乱则治矣，思所以亡则存矣。”事物是相反皆相承也。我们应从光耀资金链的危局中得出谅刻教训。

问：近期在报上看到隆生商业大厦、大隆中心广场、德威大厦拍卖的消息，这三座大厦都是惠州本土房企商业地产的标杆，令人惊愕不已，怎么回事？

读到三座大厦拍卖的广告，我也不由为之一震。这三座大厦对久居惠州的人来说再熟悉不过了，可以称之为商业地标建筑，从中看到商业地产在惠州走过的隆兴与发达。如今这三座久享盛名的大楼终于要向外抛售，真有点替刘小波们惋惜。可一想也没什么，李嘉诚连在上海等地的物业都一个个卖掉了，难道能说明隆生等三家老板经营不善走向穷途末路了吗？显然不能，只能表明大佬们在房地产业进入“下半场”后的精明，逐步甩掉“辎重部队”，学万科积极谋求转型，转向更安全、效率更高的轻资产模式，同时积极谋求向多元化的创新型业务开拓。

这么一想，心中一块重石也就落了地。但另一个相关的问题，却从心底不由自主地浮起，那就是一座庞大的大厦物业管理之艰难。我想到更多的是，在宏观经济下行、银根趋紧、楼市供求关系有可能发生逆转的今天，原先也许是物业管理过于宽松的这几家大楼，有可能遇上租户减少、资金收支入不敷出的囚徒困境，在日积月累包袱变得负重之后，不再考虑这几家大厦所处黄金地段以及原先积聚的盛名，终于下决心壮士断腕，抛售了之，不仅不再背负沉重的包袱，还可以尽早回笼一大笔资金，在“现金为王”的当今资金趋紧的年代，还有什么比之更高超更有超前的眼光呢？

当然，这也从另一侧面告诉我们，商业地产这几年在惠州确实发展得大快了，也太多了！惠州的城市容量就这么大，已经有多家如世贸濒临破产，经营已陷入困境，前者之鉴值得引以为戒。危机感和风险意识是商业地产必具的前提和条件，才能立于不败之地。而房企确立风险意识，就必须在楼市进入下半场的大环境中，下决心调整自我发展战略。在房地产进入“高基数低增长”阶段，房企的创新和多元化发展至关重要，随着房地产行业轻松赚钱的黄金时代已告终结，楼市下半场对企业能力的考验将会更加全面，优秀企业并不缺少成长空间。中小房企应当积极谋求转型，在楼市集中度不断提升的调整期增强自身活力，审慎以待度过难关。