主持人钟逸人（市民协顾问、《惠州房地产》月刊顾问）：

问：如何看待部分城市松绑限购与放宽购房入户，是否预示去行政化的大幕将由此拉开，如何继续坚持房地产调控大方向不动摇？

4、5月份以来，各地楼市要求放松限购的呼声传闻不断。广西南宁市房管局的一纸文件，让南宁成为限购政策实行4年来头一个放松限购的城市。宣布北部湾经济区以内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左五个城市的户籍居民家庭，可参照南宁户籍居民家庭政策在南宁市多购一套房。舆论认为，这是对限购政策力度不小的突破。北部湾经济区战略地位显要，五个城市基本占到广西一半面积，人口加起来是1200万，南宁市才600万，这么一个大的人口基数，而且是整个广西经济相对发达的一块，现在同南宁居民一样，持有一年纳税证明可以买两套房，从理论上说，整个购买力会有一个大的提升。

南宁打响“第一枪”后，一些二三线城市跟风放开限购意愿强烈。一时间，松绑限购政策与放宽购房入户，如同多米诺骨牌在各地推开。有分析师断言，中国二三线城市楼市调控去行政化的大幕将由此拉开。必须指出的是，地方政府这次出手“救市”，属正常的政策权限。考虑到此前明确的分类调控原则，只要不触及底线，根据自身城市实际进行政策性微调，应在官方容忍范围之内。从更深广的层面讲，住房限购措施只是我国住房持有环节不健全的一个替代性管理措施，实质是行政措施逐步退出的必经过程，最终是要退出历史舞台的。但专家指出，未来选择放开限购的城市大都有较大库存，这类城市短期任务仍是消化存量，在一定时间区域并不会因为放开限购而出现楼市的反弹甚至快速增长。央视财经评论员、经济学家马光远认为，如果像以前房地产的基本面没有很大变化，一个是货币供应量很大，二是经济增长也没问题，我们整个经济仍处在一个高速增长阶段，三是房子仍然不够，大家都往大城市跑，总体供应仍然是不足的，如果满足这三个条件的话，放松限购房价肯定会上涨，而且有些城市肯定是报复性上涨。但目前这三种条件基本都不存在，所以，在目前情况下放松限购，效果是非常微小的。仅仅依靠房地产自己来救房地产不现实。

因此，不宜过度解读部分城市的松绑政策，更不能简单地将其与“救市”联系在一起。在宏观经济出现下行压力时，中央态度很明确，不可能轻易出台政策刺激房地产市场，宁愿承受市场理性回归带来的代价，也不重复走以前的老路。在不少业内专家看来，这种做法正是将房地产此前的“兴奋剂”角色逐步拉回到“产业带动”的原始功效上，是房地产支柱作用的本位回归。

问：楼市适度下行并不是一件坏事，有利于软着陆。如何促进中国楼市的转型升级，促进市场重新整合，提升市场品质，稳定健康发展？

答：前些年，全国房地产投资和相关行业投资及其间接消费开支，占ＧＤＰ的比重曾高达约四分之一，而这本身就是非健康、非理性发展的体现。房地产业俨然成了许多地方短期刺激经济增长的主工具，投资依赖与资本狂欢的“兴奋剂”，如黑洞般吞噬了过多的流动性，相当程度上给房地产以外的更广泛实体经济造成了资本进入的困难。在房地产的“疯狂岁月”里，中国城市住宅价格与居民收入比大大超过了国际公认的３到６倍的合理区间，一些东部城市甚至达到了十几倍、几十倍。畸高房价过度侵蚀了居民收入，超前透支了居民消费，令“橄榄形社会”的腰难以快速挺起。可以说，中国的经济结构、社会结构都受到其不良影响。如果不继续坚持房地产调控的既定大方向，那么就会给未来的中国发展埋下更大的隐患。长期以来，作为固定资产投资的重头戏，作为支撑钢铁、水泥等行业的基础产业，作为地方财政重要来源，房地产业早已不是单一的行业概念。正是这种独特的地位，使其在成为经济增长重要推动力的同时，也成为产能过剩、经济结构失衡等诸多矛盾的交汇点。对房地产行业的调控，已超越了对一个行业的政策指引，而成为立足于转变整个中国经济发展方式和产业结构的重要着眼点之一。本轮楼市非政策因素导致的市场降温，表面上看直接原因在于信贷的收紧，供需结构的变化。究其根源则是中国经济整体发展思路的变化。在坚定的抑制产能过剩，转变发展方式的宏观调控思路下，中央对于经济增速的整体回落体现出相当的定力。同样，中央对作为GDP重要助推器的房地产市场降温也体现出足够的容忍度。尽管房地产行业依旧将会扮演国民经济重要支柱产业角色，但曾经单纯以房地产为抓手、为杠杆、为救命稻草的经济增长方式正在也应当成为历史。

来自各方面信息表明，楼市下行的大势已成定局，高房价已经触顶，缺乏继续上涨动力并已成强弩之末。需要指出的是，楼市下行决不是看空者鼓吹的那样，是所谓崩盘的前奏。事实上，中国楼市的金融特征不同于西方发达国家，不仅中国家庭购房首付比例较高，杠杆率相对较低，不存在美国次贷危机前的低门槛甚至零首付，何况中国也没有美国那样的房地产金融衍生品，因此中国不会经历类似美国的房地产危机。从发展趋势看，从金融部门筑起的防火墙看，从国家对房地产调控不断有的放矢细化政策看，房地产市场大起大落的一幕很难在中国重演。如今宏观经济仍在合理区间，货币政策保持定力，社会资本投资渠道拓宽，不再盲目流向楼市，所有这些都在弱化房价盲目上涨的趋势。那种鼓吹楼市已到了崩盘的临界点的言论，只能是自欺欺人的无稽之谈。

有远见卓识的经济学家纷纷提出，目前楼市的适度下行，并不是坏事，它恰恰是中国楼市软着陆的最好时机。经济下行在一定意义上为房地产调整提供了条件。相信通过这次适度下行的调整，在经遇房地产变革的“阵痛期”和“转轨期”后，加快泡沫的挤出，给中国经济转型升级创造机会，进而促进楼市的稳定和健康发展。