主持人钟逸人（市民协顾问、《惠州房地产》月刊顾问）

问：经常听到这么一句话，叫做房地产大到不能倒。这话释放出什么含义？我们又应该怎样评估进入调整期房地产支柱产业的地位与作用？

不妨先看一组数据。据国家统计局数据显示，去年房地产投资约占全国固定资产投资的20%（顾云昌来惠作报告称25%），成为GDP增长的主力军；去年全国财政收入12万亿，土地出让收入就占了4.1万亿。审计署去年底公布，截至2012年底，11个省级、316个市级和1396个县级承诺以土地出让收入偿还的债务余额高达34815.24亿，占省市县三级负有偿还责任债务余额的37.23%。如果房地产预期逆转没有人愿意购房，高负债城市行将陷入破产沼泽。另外，中国住房拥有率家庭比例高达93.5%，其中城镇家庭住房自有率为89.6%，北京等地中产阶级资产的83%是房地产，房价大跌北上广市民将会很大一部分一夜之间沦回穷光蛋。正如《央视财经评论》所言，现在这个行业跟很多行业生死相关，房地产同中国经济的整体关联度超过60%。新华社评论指出，这意味着房地产市场已经深度绑架了中国经济，如果房地产市场退出支柱产业地位硬着陆，对经济冲击力不可想象。

毫无疑问，房地产长期过度繁荣的负效应极大，使得城市房租高企，阻碍服务业的发展；使得城市化成本过高，阻碍了人口城市化的进程；使得社会资金流过度集中于低水平行业，阻碍了产业升级；过度地放大了住房的投资属性，导致住房分配严重不公平，进而扩大收入差距；泡沫化的增加助长了短期投资投机需求，抑制了长期有效需求，使经济增长率提高但却因产业升级滞后而影响长期发展后劲，等等。所以，不管房地产在十多年为经济发展作过多大的超常贡献，最终背着历史重负的“中国房地产特色”，现实状况确实表明不容崩盘。不仅崩盘不得，也不容退出支柱产业地位。房地产业可以调整，可以转型，可以在新型城市化中化解危机，可以寻找新的突破点，但不容有失。专家认为，从过去十多年房价上涨的三大引擎——货币超发、经济快速增长以及巨大的住房需求来看，最起码有两大引擎已经趋于熄火：一是货币超发，货币超发盛宴的结束，一方面与中国努力告别货币投资驱动的经济增长模式有关，另方面与美联储退出宽松政策，全球流动性盛宴宣告结束相关。二是自2012年开始，中国经济事实上已经告别高速增长，包括房地产投资在内的增速不可能再超常增长。就中国房地产的周期而言，需求最旺盛的阶段已经结束。明智的政府是不会故意捅破房地产泡沫的。未来最大的可能性是，房地产价格不会大跌，当然也不可能大涨，资金供应支撑房价继续高位上涨的难度成倍增加。截至2013年末，我国城镇居民人口达7.3亿，按人均30平方米计算，存量住房面积高达219亿平方米，若2014年商品房均价上涨10%，在不考虑新增住宅的情况下，存量房价值将增加10.95万亿，这种状况已非稳健货币政策所能支撑。资产价格落地是漫长而痛苦的过程，并且必须与改革同步。既然房地产价格不可能大跌，也不可能大涨，就只能是同比增速收窄，低于每年GDP或者人均收入增速，最终房地产价格与收入价格剪刀差缩小，实现平稳过渡。

总而言之，在房地产进入周期性调整阶段，仍然重视房地产作为支柱产业的地位与作用，并在改革中努力寻找新的良策解决其历史形成的泡沫化问题，对维护宏观经济的稳定发展十分重要。古人云：“福祸相倚，吉凶同域”。智者顺时而谋，愚者逆理而动，才能走出光明境界。这或许就是我们仍将坚持房地产业支柱地位的新解吧。

问：国务院总理李克强在十二届全国人大会议闭幕回答记者提问时，表示房地产市场要因城因地分类进行调控，请问因域因地实施分类调控有什么积极意义？

答：李总理捉出因城因地分类进行调控，这是针对我国当前住房市场的主要矛盾已经变化做出的决策。经过十多年的快速发展，当前住房市场的主要矛盾已经从过去的绝对短缺，转变为不平衡的问题突出。主要表现在有几大方面的差异：大中小城市住房市场的供求关系差异很大，有的供不应求，有的供过于求；不同人群住房资源的占有差异很大，有的有很多套房，有的买不起房；城镇户籍低收入居民与新增常住人口的低收入人群住房消费水平差异很大，前者保障程度高，后者保障覆盖面低；城镇户籍居民本身住房改善速度和能力差异也很大等等。国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲指出，目前我国房地产市场区域分化程度正进一步加深，市场严重分化背后是供求关系的不平衡，一二线城市住房供给仍相对不足，住房销售量增长较快，而三四线城市住房库存仍不断增大，不少城市去库存化周期平均达到14至16个月。供不应求使得一线城市价格上涨压力较大，四大一线城市住宅价格同比涨幅远远高于二线和三四线城市。

基于楼市现状，《政府工作报告》告别了全国楼市调控“一刀切”的思路，下一步调控的责任主体在地方。为此，住建部提出的2014年房地产调控的路线图，较2013年有较大的变化。这种变化总体可以概括为“一多一少一创新”。“一多”是多了增强调控的针对性，“一少”是少了各种往年的硬指标、硬任务，“一创新”则是首次将“创新完善多层次住房供应体系”作为调控手段单独列出。专家指出，这份路线图的关键变化，一是不再强调要求地方政府制定并公布当年的房价控制目标，以“稳控房价”代替此前被频繁使用的“遏制房价过快上涨”。在此基础上强调两个稳定，即房地产市场稳定和调控政策的稳定性与连续性。二是强调调控的针对性，明确要求住房市场供需矛盾较为集中的四大一线城市，要继续从严实施限购政策和差别化信贷政策，同时要求房价下跌的城市重视消化存量，控制商品房新开发规模。

今年房地产市场是一个调整年，周期性的调整在所难免。这表明我国虽然城镇化进程在继续，但包括住宅在内的多种产品领域，都已出现或接近出现历史需求的峰值，预示着中国经济将触摸到需求增长的天花板。而随着中国经济高速成长期已经结束，种种深层次矛盾初显，结构调整的阵痛正在加剧，房地产市场调整则是一个不容回避的现实。新一轮楼市调整对中国经济转型升级是重大利好，是看好中国经济未来的重要信号和必走之路，通过调整能化解众多矛盾，强化我国长期发展基础，使中国经济真正转入依靠转型升级、以提高经济增长质量与效益为中心的新阶段。当然，楼市调整是一把“双刃剑”，调整不当会有风险，但调整好了有助于宏观经济金融风险的逐步释放。