【提示】 ■限购放松并不代表楼市即将回暖，以放开限购作为救市主要手段也不能真正解决楼市下行风险，要预见至关重要的房地产市场的底部并非易事。从根本上来说，楼市是当前影响中国经济变化运行最大的一个变数。因为楼市一头是投资，一头是消费；一头是金融，一头是与几十个产业相关联的实体经济；一头是民生，一头是经济增长；一头是政府、银行、消费者的利益，一头是开发企业的可持续发展 ■放开限购只是解决一小部分人的购房资格问题，而没有解决更多人的购房能力问题，限贷和补贴等提升购买力的政策并未有效跟进。市场能否回暖，关键看信贷。限购放松与限贷松绑不同，前者是地方政府的行政命令具有强制性，后者属于政府给予指导由商业银行操作，限贷政策能否落实主要看央行和银监会。商业银行是否会按照地方政府建议落实与执行还有待观察 ■受政策和市场两方面不确定因素影响，供需双方搏弈的心理预期很难调整到位，想房价触底再出手买房者有之，认为拐点尚早企望趁放开限购之机抬价的开发商有之。在即将到来的“金九银 ■对惠州楼市应从两个方面保持辩证思考，一方面惠州不是限购城市，受政策因素和大气候的影响较小，近期一直保持稳健前行的节奏；另方面库存量过大，加上数量较多的新盘纷纷入市，楼市去库化前景不容乐观。毕竟购房时代发生了变化，以理性诉求为主的“白银时代”更要比拼对大市的解读能力，制定出适应市场竞争的制胜策略，过分乐观或过于悲观都不是积极的态度 与业内同仁聊天，对下半年惠州楼市普遍感到乐观，认为楼市政策已经转向，“千方百计去库存”，市场销量肯定大增，处于回暖复苏状态。一些区位和景观较好的楼盘甚至开始酝酿提价。但这种乐观心态显然有些过于盲目，对楼市结构性的矛盾缺乏深刻的认识，对提振楼市的政策方向和实际可能的执行难度也缺少清醒辩证的理解。“千方百计去库存”其实是一项十分艰巨的任务，开发商如何面对无疑是艰难的挑战。在当前信贷偏紧、市场预期偏弱的大环境中，楼市进入下行通道，持续的需求动力不足，企望半年时间就扭转库存量过大的局面，让楼市回归正常显然是不现实的。不过可以肯定的是，下半年的市场成交量将好于上半年，但受全国大气候影响，惠州楼市难言快速回暖。 应当看到，在“千方百计去库存”的政策思想指导下，全国大多数二三线的限购城市都采取放松限购或取消限购的做法，有的城市放开的幅度还相当大，包括调整按揭贷款、税收补贴、户籍政策和住房公积金等多种形式的放松，福建、四川两省甚至以省级名义出台刺激需求的政策，其力度不可小视。从宏观经济层面来看，我国第二季度GDP较上年同期增长7.5%，增速与政府设定的全年增长目标相一致，这表明在楼市低迷的情况下宏观经济依旧实现增长目标，这就反过来使高层决策者有充足的底气对下行的楼市作深层次的调整，包括对大多数限购城市为限购松绑或取消限购予以默认和支持，目的在于提振疲软的楼市。但限购放松并不代表楼市即将回暖，以放开限购作为救市主要手段也不能真正解决楼市下行风险，要预见至关重要的房地产市场的底部并非易事。从根本上来说，楼市是当前影响中国经济变化运行最大的一个变数。因为楼市一头是投资，一头是消费；一头是金融，一头是与几十个产业相关联的实体经济；一头是民生，一头是经济增长；一头是政府、银行、消费者的利益，一头是开发企业的可持续发展。我们常说经济增长靠“三驾马车”，其中就有两驾马车投资与消费与楼市相关，表明房地产的投资与消费依然是拉动经济增长的中坚力量。这十多年广义货币M2发行量从2001年15万亿，到目前已经上升到118万亿，十多年工夫货币蒸发的数量增加7倍多，其中相当大部分助推房价疯涨，最终沉淀在空置率和库存量叠加的房地产市场偌大水池里。 政府高层对解决过大的库存量如此重视，同房地产作为支柱产业的重要性有关。库存量过大显然不仅是房地产自身的问题，它威胁到国民经济发展的稳健性和金融安全，直接影响到GDP的稳定增长。所以，住建部对去库存才用“千方百计”这样一个前所未有的字眼来要求，放到下半年一切工作的首位来解决。但问题在于，房地产问题积重难返，放开限购只是解决了一小部分人的购房资格问题，而没有解决更多人的购房能力问题，限贷、补贴等提升购买力的政策并未有效跟进。市场能否回暖，关键看信贷。限购放松与限贷松绑不同，前者是地方政府的行政命令，具有强制性，后者属于政府给予指导，商业银行操作，限贷政策能否落实主要看央行和银监会，地方政府通常难以干预。因此，商业银行是否会按照地方政府建议落实与执行还有待观察，这也是救市效果最大的变数所在。在银监会看来，防范房地产金融风险，仍然是摆在其各项工作的首位。 尽管如此，各种松绑信号使市场各方心理已经发生微妙变化，在开发商以价换量和二手房业主价格让步之下，一些观望的购房者开始出手买房，尤其类似广佛交汇的市场限购解禁后，广州买家纷纷出手，有可能形成区域性的市场回暖。但这种回暖只是阶段性的，并不能完全化解库存高企的困境，实际上进入下行通道的房地产市场，库存量并没有随着限购的放开而减少，7月底全国库存总量还创出新高。受政策和市场两方面不确定因素影响，供需双方搏弈的心理预期很难调整到位，想房价触底再出手买房者有之，认为拐点尚早企望趁放开限购之机抬价的开发商有之。在即将到来的“金九银 不可否认，惠州楼市发展一直都比较平稳。成交量略有下降，7月惠城仲恺区一手住宅网签成交套数1741套，环比6月减少310套，但跌幅不是很大，而房价则稍有上升，同样是升幅不大。尽管8月份被业界视为楼市淡季，但楼盘推货节奏却未因此停滞，8月全市超20个楼盘推新，而库存高企的楼市如何消化旧有的存量和新增的存量尤为引人关注。对惠州楼市应从两个方面保持辩证思考，一方面惠州不是限购城市，受政策因素和大气候的影响较小，近期一直保持稳健前行的节奏；另方面库存量过大，要两年时间来消化，加上数量较多的新盘纷纷入市，楼市前景不容乐观。因此，不会因为“千方百计消化库存”的政策调整而出现大起大落。当然，惠州能否出台利好购房者和开发商的政策措施，值得期待。当前，开发商更应该清楚大市，不要因为政策有所松动就过分乐观，乃至盲目抬价，毕竟购房时代发生了变化，由“黄金时代”向“白银时代”转换。以理性诉求为主的白银时代，更要比拼对大市的解读能力，明确自己的定位，做好销售的定价，对企业发展要有自己的定力，通过解读和提高对发展大市的认识能力制定出自己公司适应市场竞争的制胜策略，过分乐观或过于悲观都不是积极的态度。 古人云：登高视野远，坐井观天小。站高望远就会看到，中国房地产最艰难的时期还未过去，市场复苏回暖的路子道艰且长，楼市难现昔日大涨局面。清醒认清当前纷繁复杂的环境，房企才能使自己不致陷入囚徒困境而立于不败之地。
|
