导 读 业界期盼已久的房贷政策终于有了实质的松动。央行、银监会出台的房贷新政，比市场预期的力度要大，对开发商、购房者、银行和地方政府皆是利好，并有可能使得本次楼市调整提前结束。权威机构解读，新政有可能增加至少30%的购房人群，楼市止跌回暖可期。 但专家提醒，此次房贷松绑与08年救市迥然不同。08年为救市实施前所未有的宽松货币政策，导致货币的大量投放和房价的急剧上涨。这次松绑并非靠货币超发放水，而是转变金融机制，包括通过市场证券化等途径来盘活存量资金，从改革中寻找和扩大资金来源。这表明信贷松绑是个渐进过程，需要时间来完善和推进，银行业也需要做出防范风险的利率调整。而更重要的是，商品住房存量消化期已进入红色警戒线，一些地方甚至要5至10年才能去库存（成思危研究认为两年可去库存）。也有专家学者预言，房地产危机或在2017年后显现。 不过更多的业界人士认为，房地产市场转入白银时代，仍有巨大的发展空间。关键是房企要适时调整发展战略，对市场大势和政策走势有深刻的认识和把握。应看到目前市场仍在底部，各种利益胶着。面对新政的到来，房企不应盲目乐观，更不宜轻言提价。许多专家学者的分析深刻到位，有理有据。 发稿之际，传来各国央行行长和IMF官员与北京达成一致：中国这个世界第二大经济体的经济放缓是有益的，没有必要实行进一步的货币宽松。温和的增长将更加具有可持续性，将给中国和亚洲都带来好处。迄今为止中国在经济增长和结构性改革之间寻求平衡的做法是正确的。在工业生产和房地产投资放缓之际，中国的决策者正把注意力放在就业上。强调了中国为什么避免采取包括利用货币政策帮助实现增长目标在内的刺激措施。这一统领全局性的观点值得垂注。 央行放松限贷 专家：楼市四季度将回暖 央行、银监会联合发布《通知》，实行“认贷不认房”的政策, 二套房贷还清按首套首付30%，最低可执行七折利率。在已经取消限购的城市，三套及以上住房可申请住房贷款。银行业金融机构根据当地城镇化发展规划，也可向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。业内专家指出, 降低房贷利率可释放居民的购房需求，增加居民的消费能力，拉动楼市成交，四季度将会逐步回暖，会使得楼市调整期提前结束,是给房地产市场加了一把火，打了一针“强心剂”。中国房协专家顾云昌认为，本次政策调整不仅可以提高购房者的购房能力,对于银行也是一大利好消息，二套或三套购房者的支付能力比首套房客户要高，即使出现还贷风险，购房者将有首套房来做抵押，将来处置的时候有法律保障。在政策的多重利好下,业内对于后市很有信心,预测今年四季度肯定有所翘尾，会明显好于前九个月。 人民日报：房贷松绑可增至少30%购房人群 人民日报解读称，房贷新政对惠民生、促消费、稳增长意义重大。该报引用交通银行首席经济学家连平的话表示，当前住房需求不足并非潜在需求大幅下降，而是市场在观望，同时也是政策约束所致。今年初以来，个人住房贷款存在审批较严、发放速度较慢、按揭利率提升较多等问题。一方面，此前政策规定家庭购买第二套住房需支付不低于所购房屋价格60%的首付款，同时贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，使得改善型需求的购房能力大大降低。另方面，“认房又认贷”的首套房认定政策，导致有贷款历史而名下无房者被认定为二套房，一些改善型需求被误伤。中原地产分析师张大伟认为，预计还清首套房贷再贷算首套政策可增加至少30%购房人群。对于银行而言，这部分客户属于优质客户。如果银行对这部分客户执行首套房贷款政策，利率不上浮，预期市场可能全面止跌。虽然再现2012年那样的扭转难度很大，但成交量触底反弹或许可期。 叶檀：房贷新政一箭双雕 拯救楼市和银行 财经评论家叶檀认为，房贷新政的救市力度比较大，尤其是对改善性购房的刺激更为明显，这就是在鼓励大家买房。此外，新政出台的时间点微妙，正值“4万亿”即将到期，所以除了救市之外，当局还可拯救银行。新政规定在缴清房款的前提下，除了购买第2套房可按照首套房来处理，银行还能自主确定拥有2套及以上住房家庭(已结清相应购房贷款)再次购房时的首付比例和贷款水平，这意味着炒房者购买第N套住房或许还可能享受到首套房的贷款优惠。这是否会引爆楼市呢？叶檀表示在房产税政策出来之前，尚无法下定论，楼市的未来状况取决于房产税政策，这块政策还未出台，多套房拥有者肯定有所担心，因为无法去判断未来的收益情况。除此之外，叶檀认为此举还能拯救部分银行，4万亿年底到期，这时候放开融资在时间点能接上，否则到年底银行就成了最大的坏账户了。据了解，叶檀曾对国资委新闻处发表的“4万亿没有一分钱进楼市”的论调进行了批驳，并指出央企投入房地产开发的资金难逃来自于4万亿政府投资的嫌疑。 货币政策与地产泡沫：箭在弦上，控而不发 尽管经济持续低迷，但货币政策却迟迟不宽松。许多投资者认为货币政策难以大幅放宽，是因为中国货币已经超发，M2/GDP比值在过去多年中持续上升，中国难以再继续进行货币膨胀。事实上，如果我们不单对比美国，而同时参考俄罗斯、日本、中国台湾、英国等众多经济体，会发现它们的货币总量相较名义GDP的比值均长期保持上升；美国而不是中国经济才是一个例外。这种货币总量和名义GDP比值之间的上升，来自社会成熟进程中的一个伴生现象：金融深化。而M2/GDP没有在美国升高的主要原因，并非是金融深化的缺失，而是来自美国资本市场的过度发达。其融资需求更多通过债权和股权交易完成，货币产生反而是一个辅助手段。理解了金融深化，我们就会发现，中国的货币宽松空间其实比想象中要大。迟迟看不到货币政策全面放松的答案很简单：房地产仍然相对坚挺，而货币政策需要为这个虚假繁荣的市场以及其潜在的风险做出准备，而宽松货币政策是对抗其破坏力的最后守护者。 成思危：中国房地产市场将在两年内恢复正常 在 IMF与全球央行行长一致认为中国经济放缓有益 央行行长周小川近日在华盛顿向国际货币基金组织（IMF）做报告时重申，在经济增长平稳和通胀“温和”的情况下，需要实行“审慎的”货币政策。中国经济的增长势头放缓被认为是积极的而非令人恐慌的。马来西亚央行行长接受彭博社采访时说，温和的增长将更加具有可持续性，将给中国和亚洲都带来好处。迄今为止中国在经济增长和结构性改革之间寻求平衡的做法是正确的。在工业生产和房地产投资放缓之际，中国的决策者正把注意力放在就业上。李克强总理不久前表示，中国已接近完成2014年的就业目标。他说在经济政策中，“耐力和后劲”与速度同样重要，并强调了中国为什么避免采取包括利用货币政策帮助实现增长目标在内的刺激措施。央行行长们和IMF官员与北京达成一致：中国这个世界第二大经济体的经济放缓是有益的，没有必要实行进一步的货币宽松。 顾云昌：三期叠加下楼市年内难好转 中国房地产研究会副会长顾云昌接受中国房地产报专访时表示：下行是周期性的大趋势，但是缓而稳，不必过于悲观。过去的供不应求转为现在的供大于求，“人等房”变成了“房等人”，政府任务也随之从“压房价”变为了“去库存”。对需求的良性疏导只是在下游，消化库存的另一有效手段是从源头上控制供应。有机构做过统计，假设从今年开始不再新建任何商品住宅，现在的存量也至少需五年的时间才能被市场消化。即使城市现存人口也要购置、升级住房，新增供应也几倍于实际需求。因此政策一定要两端兼顾，两头同时开凿，才能使整个市场管道重新畅通。就目前来看，最有效的政策支持还是在信贷方面。目前中国经济处在三个时期的夹缝中——结构调整阵痛期、政策转变消化期以及经济增速换挡期。三期叠加肯定会改变房地产业的生存环境，无法使增长像过去那样毫无阻碍。这样的情形下，行业根本好转还需时日。我判断可能一直到2015年，市场还会在底部。 房地产行业投资回归常态 限贷逐步松绑需要时间 中房协首席研究员 房贷新政会不会让房地产市场重现08疯狂？ 新华网评论：房地产市场的基本面和08年今非昔比。08年时住房总体仍然处于短缺阶段，疯狂救市的货币放水也催生了大家的购房避险需求。但今天房地产市场已经发生三大惊天变局：其一，过去买房炒房者都变成了卖房者，这是房地产市场最大的变化，看不到这个变化的，都没意识到死亡的逼近而仍然做着狂欢之梦；其二，80%以上的城市住房供应已经严重过剩。除了几个一线城市、热点城市、一小部分的省会城市，住房库存的消化周期已经到了红色警报线；其三，社会资金正在撤离房地产市场。这三大变化是房地产当前的基本面，这个基本面和08年完全不同，也意味着政策实施效果也不能和08年相提并论。同时，在金融改革的大背景下，银行不愿意把信贷资源过多的投向鸡肋式的房贷；大量的社会资金已经不愿意进入房地产市场；居民对住房的投资热情在下降；反腐背景下政策的执行不可能太走调。这种情况意味着房贷释放出来的流动性不可能超过08年。 李迅雷：房地产危机或在2017年政府恐难阻止 近期宏观数据的持续“降温”，让市场普遍对中国经济下行压力凸显表示担忧。而海通证券副总裁李迅雷对当前形势的解读并不悲观。认为只有GDP下去了，中国经济才有希望。如果中国经济继续维持高位，那就会离金融危机越来越近了。中国经济基本上还是处在下行的过程中，并且远未见底。整体来讲今年增速预计在7.3%左右，明年会更低一些。有三个因素导致中国经济可能要继续往下走：第一是人口老龄化，第二是全社会的负债率比较重，需要去杠杆，投资就不可能有很好的增长。第三是中国技术进步在放缓。但我认为这是件好事情。中国经济未来的支撑点应该是GDP增速6%左右。在经济下行过程中，才能够调结构，挤掉一些泡沫。经济增速虽然放缓，但老百姓的收入和消费增速，会超过GDP的增速。房地产可能是引发中国出现一轮金融危机最大因素，如果没有有效的办法来降低企业的负债率，则发生的时点可能在2017年左右，政府或难阻止。（摘自《华尔街见闻》） 万科总裁：楼市白银时代到来住宅仍有增长空间 中国最大的住宅地产开发商万科总裁郁亮表示，楼市高速增长的黄金时代结束，白银时代到来。未来住宅市场仍有较大的发展空间。郁亮仍对住宅市场充满信心。今年以来，在库存、营销等的多重压力下，许多大型房地产开发商已经开始转型，行业老大万科虽然仍专注于房地产，但也在发展方向上也做出多元转变，主要是做好城市配套服务商，将重点放在住宅地产、消费体验地产以及产业地产三大业务上。虽然目前的住宅市场看似饱和，但在新的发展阶段，蓝领工人、城镇化带来的新增进城人口以及改善性的“换房”所带来的需求，可能为住宅提供巨大的新增需求。社区养老、度假旅游以及照顾周边居民体验式消费需要的各种体验地产无法为互联网所取代，也将成为万科“认真做”的重要领域。对于房价下降带来的利润空间收缩，郁亮认为不必过于在意。虽然卖房子赚钱少了，但是相应的在买地的时候价格降了，竞争少了。因为“我们是吃这碗饭的，行业健康就能赚到钱”。 杨红旭：首套房贷优惠力度还可更大些 上海易居房地产研究院副院长杨红旭谈到，细察央行放松房贷四条内容，不难发现对于改善性需求、多套需求的新增支持力度很大，反倒是对于真正的首套房需求并无明确的新增优惠。无论是从支持合理需求的行业视角，还是从“惠民生”的中央方针角度考量，这似乎有失公平。由于首套房贷利率优惠，涉及商业银行的利益，并不简单由央行说了算，但在首付比例方面，存在增加优惠的操作空间。从2006年开始，房贷首付比例呈提高趋势，其中2008年四季度大力救市过程中，才大幅降低首付至历史最低水平。对于首套房贷首付应该更低点。为了更好地保护首套刚需，建议恢复2010年9月之前的政策口径：首套自住房且套型建筑面积在 马光远：房贷新政不是只救房市 著名经济学家马光远认为，房贷新政不仅让2008年救市时使用的七折利率优惠重出江湖，还出台了超乎市场预期的首套房贷的认定标准。这种在信贷层面大尺度的宽松，不仅标志着之前三套禁止贷款政策寿终正寝，也意味着一线城市之外的房贷不再分居住需求和投资需求。这完全是一种为去库存、挽救房地产的贷款政策，甚至比2008年的房贷政策都要宽松。这也意味着在经历五年的金融危机周期之后，中国经济对房地产的依赖更为严重。且不说很多城市价格的下降幅度很小，上半年200多家房地产上市公司的毛利率仍然在30%以上。所以此次大尺度救市，绝非房地产市场要崩盘，而是整个房地产行业如果不能保持一个亢奋的状态，中国经济的日子就不好过。过惯了好日子的开发商，以及高度依赖房地产的地方政府并不愿意过苦日子。但从目前房地产市场的情况看，房地产市场要回到以前亢奋的状态概率几乎为零。（摘自新京报） 专家：住房平均价格不能反映真实市场 国家统计局发布的8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，新建商品住宅价格环比下跌城市已达68个。这一数据一经发布，便受到购房者和房地产业内的广泛关注。但北京房地产业协会秘书长陈志在做客访谈时却表示，不建议大家过度关注房价，平均价格并能不反映房地产市场的真实情况。房地产是一个区域性市场，具有区域性的价格，如果把这种区域性的市场和区域性价格通过平均数去模糊掉，实际上会模糊了很多老百姓需要了解的现实东西。基于此，不希望政府今后在考核房地产上使用平均房价这样一种考核方式，不能仅看平均水平。全国70多个大中城市房价是多少，这个数可以有，但不要作为考核城市的标准。一个城市需要客观地拿出来分析，诸如人均住房水平、房价和可支配收入之间的关系、市场交易活跃度等不同方面。(中新网) 人民日报：用“改革之吻”唤醒沉睡的公积金 在房地产市场阶段性调整，有购房计划的市民自然将目光投向住房公积金，却依然想说“爱你不容易”。一些楼盘却因嫌弃回款周期长而拒绝公积金贷款。市民与公积金之间隔着一堵玻璃门。已经有20岁的“住房公积金”，在推动住房分配货币化改革、引导城镇居民住房消费等方面发挥了关键作用。但是成长总有“烦恼”。相比房价一路高企，公积金贷款额度明显偏低，功能弱化，渐成“摆设”。实际操作中，“提取难”又在加剧这一趋势。不少地方公积金提取存在手续繁、到账晚、限制多等问题。值得警惕的是，刚性规定加上不良作风使绊，反而催生了公积金代取业务，一些“地下中介”还要从中抽取高额佣金。在有些人眼里是“鸡肋”的公积金，在另一些人眼中却是“唐僧肉”。公积金管理上的漏洞，为权力寻租提供了肥沃土壤。公积金本不该是少数人的“盛宴”，现实却像跟多数人开玩笑。这就使得公积金贷款形成了一个怪圈：无房的人补贴了有房的人。围绕公积金使用产生的种种问题，说明唤醒3万多亿元沉睡的住房公积金，还得靠改革之“吻”。 地产信托“烫手” 9月大降16.6% 进入房地产下半场，众多中小房企已明显“缺粮”，一度受到热捧的信托产品，由于利率高昂，已逐渐不受追捧，9月地产信托发行136亿，环比下降16.6%，创下今年以来新低。有关机构分析称，未来不短的一段时间里，房企都将面临银行从紧、信托降温、私募过窄等境况。但对“现金为王”的房企而言，高利率的信托再烫手也得碰。尤其中小房企获得开发贷的难度要大于大型房企，一些仅有单个项目的开发公司难度最大。从业内惯例看，获得开发贷的考核标准包括开发规模、开发项目数量、企业每年销售额、有无不良贷款记录、整体债务情况等，所以中小房企日子更加难过。在整个经济增速放缓的大背景下，使得房地产市场有效需求不足，房企资金面紧张的窘境还得持续一段时间。由于融资方从银行等金融机构融资受阻，而借助信托融资成本较高，从而一定程度上推高了信托产品收益率，平均年收益率有所上升。 任志强炮轰：高房价因银行太黑 一直以来因言辞犀利著称的中国地产界大佬任志强，以强硬姿态分析了中国房地产市场,也免不了对银行、政府和市场各种炮轰。他“炮轰”银行太黑了。在房地产饱受质疑的“暴利”问题上,任志强直言:开发商房屋降价所有的钱实际上都被银行赚走了，房地产都在为银行打工。他分析说,去年开始出现的房地产交易量下滑,很大的一个原因就是银行大大提高了个人消费信贷利率,让真实房价依旧上涨。为了证明自己的观点,任大炮拿出了一组数据。按贷款100万,贷款年限为20年计算,现行的基准利率上浮10%,与之前的9折优惠利率对比,等额本息还款利息竟相差了近10万。“就算开发商降价10万,老百姓觉得房子便宜可以买了,但是房贷利率上升了,其实买房最终总资金根本没便宜。问题根源并不在银行而在“三会”(证监会、银监会、保监会)。关键是没有形成利率市场化。今年央行行长把四大行行长都找来谈话了,说你们能不能不要再这么坑老百姓了啊,四大行长都不做声。为什么？就是因为没有成熟规范的体系啊。 广东国企再引民资370亿 近日，第二次广东省国企混合所有制项目展示对接活动举行。180个国企项目向民企抛出“榄橄枝”，计划引入民间资本超过770 .8亿元。其中采用增资扩股、合资新设企业等增量方式的项目有128个，占项目总数的71%。对接会由省国资委联合省发展改革委、省经信委、财政厅、商务厅等部门主办。涉及交通物流、金融服务、基础设施、节能环保、生物医疗等17个行业。其中省属国企计划引入社会资本362 .14亿元，地市级计划引入社会资本408 .66亿元。相比于今年2月底首次对接会的54个项目，本次对接会的规模进一步扩大，对接项目也不再局限于广东省属国资企业项目，各地市国资的项目也加入进来。项目涉及房地产、生物医疗、食品加工、冶金矿产等多个行业。此次推出的项目特点突出：一是地域广，分布在全省大部分地市；二是体量小，中小微企业居多；三是行业多，且集中在完全竞争领域。另外，混合所有制的方式分为转让国有产权和增量引进战略投资者（均为含员工和管理层增资）、合作新设企业、上市等多种形式。
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