【提示】 ■白银时代与黄金时代最大的不同，是高增长难以为继，高周转难再凑效，房地产行业从暴利逐渐回归正常。这也就是习近平提出新常态在房地产发展新阶段的表现。用最早提出白银时代的万科总裁郁亮的话说，白银时代最大特点是买方时代、个位数增长、成本管理 ■中房协会长刘志峰提出两个务必、三个转变、四个融合创新模式。强调从传统业态向新业态转变；建立以消费者需求为主导的服务理念，从单一产品局部功能向综合配套服务转变；从传统开发商向城市服务商社区服务商转变。结论是：不变革被淘汰，变革而重生 ■在房地产行业的盈利模式、竞争模式、产业模式都将发生翻天覆地的变革转程中，互联网经济已经大步进入房地产领域，并与之结合成为推动房地产市场创新发展的重要动力。能够调整好心态适应这个变化，房企才会有机会在今后迎来更多更大量的发展新机遇 ■任志强与郁亮有关黄金时代还是白银时代之争，实质是凸显我国房地产行业原有经营模式无法退去，新模式迟迟无法开启的困境。专家预测包括今年在内的未来两三年，将是房产市场最困难的时期,而明年的日子将会非常难过，熬过这一关房地产将进入十年平稳发展期
（一）白银时代与黄金时代的根本差异 房地产业已经挥别“黄金时代”，迈入“白银时代”，这是无可争辩的客观发展现实。尽管“大炮”任志强退休前主动挑起与万科总裁郁亮的“隔空掐架”，坚持未来仍是黄金时代，并用一些数据推理说话，但熟悉房地产行业的人都知道，数据往往是虚空的，与现实有很大的落差。比如说城镇化未来若干年还有2万农民工进城，但进城不一定买得起房子，不想户口进城的农民工还大有人在，据此所作的未来还需盖多少房子的推论就难以令人信服。我们还是得从经济转型减速的大环境来辨别白银时代无可幸免的到来。黄金和白银都是贵金属，黄金时代和白银时代都有很大的发展空间，都仍然是国民经济的重要支柱，但到了白银时代供求关系已经发生变化，房企利润已经摊薄，房企需要转变开发模式，不断适应市场化的需求，才能求得生存和发展。 白银时代与黄金时代最大的不同，是高增长难以为继，高周转难再凑效，房地产行业从暴利逐渐回归正常。这也就是习近平提出新常态在房地产发展新阶段的表现。用最早提出白银时代的万科总裁郁亮的话说，白银时代最大的特点是“买方时代、个位数增长、成本管理”。简约地说，黄金时代是“轻松获得高利润”，白银时代房企即便起早贪黑，也只能“艰难地获得薄利”。过往10多年，房地产开发模式其实很简单，地是从政府买来的，设计是从别人的项目复制过来的，买地和开发成本是从银行贷款来的。一般来说，项目打桩出地面后就可卖房了，然后靠卖房款来偿还银行贷款、建筑施工款。即便企业非常不专业，踏错了开发季节，也可通过延缓开发节奏、囤地囤房等形式来等待明年的好时光，反正存货成本很低。因此，过去10多年房价快速上涨时，但凡进入该行业的，不管懂不懂房地产，都可获得可观的利润。 由于长期秉持拿地就能赚钱的思路，黄金时代的房企基本上不用费心地考虑如何设计开发、如何迎合老百姓居住需求、如何差异化经营等问题，房地产开发行业整体一直在低端、同质、重复的位置上。从根本上看，房企数量太多、决策分散，受到行业高盈利的诱惑，再加上行业“一出现问题，政府就救市”的负面激励，造成房价只涨不跌、稳赚不亏的预期，房企非理性地大规模进入和扩张发展也就不奇怪。以致10多年来我国注册类房地产开发商，从4万家增至8万多家，鱼龙混杂，发展速度惊人。 （二）房企开发模式面临结构性转型 房企的转型将伴随优胜劣汰大并购时代而悄然而至。到了白银时代，才发现同质的房子差得太多，住房市场呈现结构性过剩，房企需要转型改变开发模式，需要控制成本，由原来的“简单复制、快速周转”变革到“差异化经营，满足市场需求”，真正体验到竞争危机的有可能到来。郁亮说，尤其房企这些年来一门心思赚房价、地价增值收益，基本上没有好好考虑如何设计房屋品质、房屋配套、社区建设，而后者才真正是房地产行业最具专业性、竞争力和体现差异化的地方，是进入白银时代从卖产品到卖服务、卖品牌转变的必然要求。 毫无疑问，房企要进入控制成本提质增效的阶段，关键是要实现发展模式的转型，以适应行业发展所面临的种种新课题。过去许多房企都是单纯盖房子，较少关注行业内外产品结构的需求变化，结构变化既包括住宅产品的结构，也包含商务产品和其他业态产品结构。即使是住宅产品也不能不看到，在人口净流入的大城市，包括经济发展较快的二三线城市，适应刚性和改善型需求的住房供求依然紧张，特别是外来常住人群的住房问题更加突出。同时，与发达国家相比，我国在人居环境、房屋可居住性，公共服务配套、房屋适老化改造、智能社区等方面都还存在很大差距。存量房屋中有30%是上世纪80年代及之前“短缺经济”时代建造的，五分之一房屋缺少一项或多项必须的公共配套。这许多存在的问题，也正是房企在转型过程中市场化的发展机会。加上以后的发展更大量的依托新型城镇化，这一切表明即便进入均利时代，房地产发展空间仍然非常巨大，房企能否实现从开发商到运营商到服务商的角色转变，从卖产品到卖服务、卖品牌的多元转变，则是寻找和发现市场空间的根本前提。对大多数中小房企来说，融资条件有限，并不可能像恒大那样除了搞房地产还转型去开发恒大冰泉，更不可能像李嘉诚那样花20亿美元去买60架飞机运营，开辟中小房企望尘莫及的多元化经营渠道。中小开发商在并购或退出市场之后，大都仍会固守房地产开发，通过深耕区域性市场，从中发现和寻找新的市场机会。 中房协会长刘志峰指出，过去的20多年里，制度创新和市场化改革，激发了住房发展和房地产市场的活力，房地产业发展到现在面临着三个变化，分别是住房需求和供给关系的变化、住房需求层次和居住观念的变化、房地产业发展内涵的变化。针对这三个变化，刘志峰提出“两个务必”、“三个转变”、“四个融合”的创新模式。务必将新型工业化、信息化、新型城镇化、农业现代化的理念植入房地产业发展；务必将节约型、集约式、可循环的理念植入房地产业发展。从传统业态向新业态转变；建立以消费者需求为主导的服务理念，从单一产品、局部功能向综合配套服务转变；从传统开发商向城市服务商、社区服务商转变。房地产行业要从单一的投资建房，走向与上下游产业融合；将住房建设与产业发展结合起来，走向就业与居住的融合；以人为本，走向提供居住功能服务与提供社会综合服务的融合；将新技术、新产品的研发与应用进行融合。刘志峰得出的结论是：“不变革，被淘汰；变革，而重生。”站在新起点，我们只有在挑战中寻找机遇，在转型中奋发有为，才能为房地产业明天的发展作出新的更大贡献。 （三）互联网经济大步进入房地产领域 值得关注的是，在房地产行业的盈利模式、竞争模式、产业模式都将发生翻天覆地的变化的转型中，互联网经济已经大步进入房地产领域，并与之结合推动房地产市场的创新发展。能够调整好心态适应这个变化，房企才会有机会迎来更多更大量的新机遇。著名经济学家马光远认为，当下中国房地产面临的最大问题，一是创新不够，二是不知道如何与金融本身产生互动。不解决上述两个问题，继续吃老本是没有前途的。创新将是未来房地产业发展的一个方向。房地产市场如何与金融整合则是创新的重要手段。万科总裁郁亮认为，中国所有的发展商都未拿到下一个时代的入场券，黄金时代的机遇和方式不可复制，如何去衡量一个企业的标准也发生变化，房地产行业已经过了青春期，纵向对比思维也应该有所转变，取而代之的是深度和广度的延伸。而触网成为万科在白银时代创新的尝试，万科分别与阿里、腾讯、百度等国内一线互联网企业展开合作，在其商业模式中植入互联网基因，联合淘宝卖房。郁亮强调，房地产企业要用互联网思想来武装自己，不能把互联网简单地比作一种工具，更应该理解为一种思维，而互联网思维更加有利于将资源整合，增强与客户间的互动。 另外，万科也在很好地践行着合伙人制度，事业合伙人要和万科共创、共担，当然最后也将共享。未来万科将给予地方公司更多的决策权，而这种放权也刚好体现了万科进入了合伙人时代。每个人不仅为公司打工，也是为自己工作，还要学会如何精打细算。精细化运营的前提，利用这个机制将股东和与员工的身份合二为一。在金融创新中，我国房地产已经具备证券化条件,房企如何配合金融部门搞好住房抵押贷款证件化和期限较长的专项金融债券等募集资金以增加贷款投放，解决金融部门难以大量释放流动性造成的资金困境，也随着央行、银监会 （四）楼市去泡沫去库存是个极大挑战 房企要推进转型和改革创新，与目前进入以去库存为主导的调整，紧紧胶着进行。房企要在在各种矛盾交错纠结的夹缝中求生存求发展，无疑是个极大的挑战。既不能等到去库存差不多才考虑转型，也不能只考虑转型而不顾沉重的泡沫重负，怎样让两者相向而行互为推动，任务十分艰巨。到了白银时代，随着经济进入新常态的房地产受制于供需关系变化而减缓发展速度，房企必须把更多注意力转向结构调整。 人民日报评论指出，房地产市场结构问题未来会越来越明显。以前是供给不足，现在是结构问题。结构性体现在两个方面，一是人群结构，房屋在不同人之间分布不均；二是城市结构，不同城市的市场形态差异较大。整体市场供大于求的形势已经确立。有专家提出，前几年各地热衷于开发房地产，如今楼市供应速度已快于销售速度，而住房库存也悄然翻倍，部分城市房地产市场的供需关系甚至发生彻底逆转。楼市调控正在从以政策为主导转变为以供需为主导。截至今年8月末，商品房待售面积56160万平方米，与低点时2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米相比，增幅达到86.4%。与2010年年中相比，最近4年来，全国商品房库存增加了约190%。根据上海易居房地产研究院的监测，截至8月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%。35个城市新房去化周期为17.5个月。 在这种大趋势下，如同经济学家马光远所言，80%的城市房地产供应过剩，这是一个基本面。去库存是一个长期的任务。未来三至五年，房企不应该想如何赚钱，而应该想怎么活下去。开发商都不要盲目拿地扩张，首先要想着如何自保，如何保证现金流。“盲目扩张，会死得很惨。”国务院发展研究中心余斌也表示，房地产调整目前处于“去泡沫”阶段，不是积累新泡沫的阶段。要释放已经积累的泡沫，实现房地产市场软着陆，必须稳步减少住宅新开工面积，防范供给过剩从局部向全国蔓延。全国人大财经委原副主任贺坚认为，目前房地产正处在新的体制、模式转换阶段，整个行业“去泡沫”、“去库存”任务十分艰巨，各种拖累房地产下行的压力与错综复杂的矛盾依然胶着，开发商必须下决心熬过这一关，才能步入真正的转型阶段。贺坚表示，只要做好两三年的“去泡沫化”，实现新常态下阶段性转型，房地产业仍会迎来新的发展期，三五年后仍有可能推动经济增速重回8%。 任志强与郁亮黄金时代还是白银时代之争，实质是凸显出我国房地产行业原有经营模式无法退去，新模式迟迟无法开启的困境。王小广认为,本次房产调整历时至少5-10年,而这期间的房产市场可能会起伏不定,但总体来说是全面下行的。他预测包括今年在内的未来两三年，将是房产市场最困难的时期,而明年的日子将会非常难过，会有大部分的中小房地产商面临破产倒闭。业内人士普遍认为，未来10至15年，城市处在转型升级之中，不仅城市在变，客户的需求也在变，就需要很多的物业类型与之匹配，满足客户需要的产品。这里面只要开发商确立行业发展的新理念，勇于探讨和实践新的产业模式，应用房地产业新技术，就应该发现有大量的市场机会，房地产业发展前景仍将十分广阔。万达集团董事长王健林判断中国房地产仍有较大发展，原因来自三个方面，首先是中国的工业化和城镇化还在中期，离城镇化完成还有距离；其次是中国有较为真实的购房需求；最后是中国的老百姓仍有买房、买地以求“保值”的传统置业习惯。关于房地产的未来，王健林坦言，中国房地产行业的黄金期已经过去，但接下来中国房地产行业将进入十年左右的平稳发展期。
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